나이스옥션 법원경매 인천 2024타경509294 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 17층1705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.02.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 제물포역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물 내 제17층 제1705호 외 1개호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건 일련번호㉮,㉯는 공부상 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 완경사 내 자체지반 평탄한 2필 일단의 부정형 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 광대로변, 동측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<일련번호①>
일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

<일련번호②>
일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경509294 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 17층1705호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 9.04㎡ (약 2.73평)

토지지분: 9.0354㎡ (약 2.73평)

건물면적: 69.25㎡ (약 20.95평)

건물지분: 69.2516㎡ (약 20.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 완경사 내 자체지반이 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로, 북측으로는 광대로변, 동측으로는 세로변에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 인천신용보증재단의 가압류(갑8)입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리로, 대항력있는 임차인 정민준(전입일자 2020-12-29, 확정일자 2020-12-01)이 존재합니다.

정민준 임차인의 보증금은 152,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

자료상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "대항력: 있음"으로 표시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 권리분석상 주요 쟁점이며, 실사 시 반드시 확인이 필요합니다.

모든 가압류, 강제경매 개시결정 등은 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 172,690,394원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 제물포역을 중심으로 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 밀집된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

역세권의 이점을 활용한 직장인 수요와 배후 주거단지 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

다양한 상업시설이 입점해 있어 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 제물포역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 서울 및 인천 주요 지역 접근성 양호.

주변 시설: 주변에 대규모 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 물건지 인근에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 정민준 임차인의 보증금 152,000,000원이 인수될 경우, 총 투자 비용이 크게 증가합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력: 있음'이라는 정보가 상충되므로, 최악의 경우를 대비해야 합니다.

중복병합사건: 복수의 경매 사건이 통합되어 진행되므로, 절차 진행 상황 및 특별한 조건이 있는지 면밀한 확인이 요구됩니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 향후 임대 수익률 및 매각 시 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동 제물포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 20층 중 17층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5200만원 인수 가능성입니다. 이 부분이 해소되지 않을 경우, 낙찰 후 예상치 못한 큰 비용이 발생할 수 있습니다.

입찰 전 반드시 임차인과의 관계, 보증금 반환 여부, 배당 현황 등을 상세히 조사하여 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 제물포역 인근으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력 보유.

오피스텔 수요: 1인 가구 및 소형 사업체 대상 임대 수요 꾸준.

신축 건물: 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 상대적으로 적음.

감정가 대비 시세 차익 가능성: 권리 문제를 명확히 해결할 경우, 시장 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(60.67~62.50㎡)의 오피스텔이 2026년에 150,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 69.25㎡로 면적이 더 넓으므로, 현재 시세를 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

감정가는 211,000,000원입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 정민준의 보증금 152,000,000원 인수 여부입니다.

만약 보증금을 인수하지 않는 것으로 최종 확인된다면, 시세보다 낮은 금액으로 입찰하여 수익률을 확보할 수 있습니다. 이 경우, 현 시세(약 1억 7천만원) 대비 10~20%의 마진을 고려하여 120,000,000원 ~ 130,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 만약 보증금 152,000,000원을 인수해야 한다면, 총 투자 비용(입찰가 + 152,000,000원)이 현 시세를 훨씬 초과하게 되므로, 본 물건은 현재 시점에서 입찰 대상에서 제외하거나, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 보증금 인수 여부가 명확히 해소된다는 전제 하에 제시되는 가격이며, 투자 결정 전 반드시 권리 관계를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.