나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539912 [1] 인천광역시 남동구 서창동 707-3 5층505호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539912 [1] 인천광역시 남동구 서창동 707-3 5층505호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경539912
• 주소: 인천광역시 남동구 서창남로 45, 5층505호
• 감정가: 826,000,000원
• 최저가: 283,318,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매26계 2024타경539912 | 소재지: 인천광역시 남동구 서창남로 45, 5층505호 | 감정가: 826,000,000원 | 최저가: 283,318,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경539912 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경539912 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 707-3, 5층 505호 외 2개호

용도: 근린생활시설 (공부상 일반음식점, 현황 스크린야구장)

감정가: 826,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (지분율 0%)

건물면적: 1043.84㎡ (약 315.96평)

건물지분율: 104383.5 (참고: 해당 수치는 건물 면적을 나타내는 것으로 보입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 중OOOOO

특이사항:

- ➀ 일괄매각 대상입니다.

- ➁ 공부상 용도는 일반음식점이나, 내부 벽체 구분 없이 일체로 스크린야구장으로 이용 중입니다. 건축물 현황도상 경계 복원이 용이할 것으로 판단됩니다.

- ➂ 특별매각조건으로 매수신청 보증금이 최저매각 가격의 20%입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, 만월중학교 남서측 인근 로데오프라자 건물 5층에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 건물 남서측으로는 폭 약 12미터, 남동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로(보행자전용도로)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 서창동은 최근 신도시 개발이 활발히 진행되어 주거 및 상업 환경이 지속적으로 개선되고 있는 지역입니다.

1.3. 건물현황

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 505호 외 2개 호실(총 3개 호실)입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 알루미늄섀시로 시공되었습니다. 현재 건물 내부의 경우, 공부상 용도는 일반음식점이나, 실제로는 벽체 구분 없이 일체로 '스트라이크존'이라는 상호의 스크린야구장으로 이용되고 있습니다. 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본적인 건물 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 대체로 장방형의 평지로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이며, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 중로3류(폭 12m-15m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 황OO이며, 채권자는 중OOOOO입니다. 현재까지 제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 인수해야 할 부담이 있을 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 경매 물건의 특성상, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본, 건축물대장, 현황 조사서 등 법원 경매 관련 서류를 상세히 검토하는 것이 필수적입니다. 특히, 특별매각조건으로 매수신청 보증금이 최저매각가의 20%로 높은 점을 유의해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 인천 남동구 서창동은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 만월중학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 있어 학생 및 학부모 수요가 있으며, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상권의 성격을 띱니다. 현재 본건이 스크린야구장으로 운영되고 있는 점을 고려할 때, 해당 지역의 젊은층, 가족 단위 고객, 여가 활동을 즐기려는 수요를 주요 타겟으로 삼을 수 있습니다. 서창동은 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.7. 생활정보

인천 남동구 서창동은 체계적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 만월중학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수하며, 생활 편의 시설 또한 점진적으로 확충되고 있습니다. 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성이 양호하며, 대중교통 역시 버스 노선을 통해 이용 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황(스크린야구장)이 불일치하는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 향후 건축물대장상 용도 변경, 이행강제금 부과, 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 낙찰 후 관련 법규 준수를 위한 철저한 확인 및 준비가 필요합니다. 둘째, 토지 관련 정보(토지면적 0㎡, 지분율 0%)가 명확하지 않으나 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되는 점은 추가적인 확인이 요구됩니다. 셋째, 특별매각조건에 따른 최저매각가의 20%에 해당하는 높은 보증금은 초기 자금 부담을 가중시킬 수 있습니다. 넷째, 주변 지역에 대한 포괄적인 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사, 유해 화학물질 공장 등)의 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재까지 실시한 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 뚜렷하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 반드시 직접 현장을 확인하고 인근 지역의 개발 계획 및 환경 관련 정보를 면밀히 조사해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경539912(1) 물건은 인천 남동구 서창동 소재 로데오프라자 5층의 근린생활시설로, 넓은 면적(약 316평)에서 현재 스크린야구장으로 운영 중입니다. 만월중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 즉시 영업이 가능한 현황을 고려할 때 수익형 부동산으로서의 매력이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 높은 경매 보증금, 토지 관련 불확실성 등은 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 리스크를 파악하고, 적절한 법규 검토를 거친다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. **현황 수익 창출 가능성**: 현재 스크린야구장으로 영업 중이므로, 낙찰 후 별도의 공사나 준비 없이 즉시 운영을 지속하여 임대 수익 또는 직접 영업 수익을 창출할 수 있습니다.

2. **성장 잠재력 있는 지역**: 서창동은 인천 서창2 공공주택지구 개발의 일환으로 꾸준히 인구가 유입되고 도시 기반 시설이 확충되고 있는 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. **안정적인 배후 수요**: 주변의 다수 아파트 단지와 만월중학교 인근에 위치하여, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 안정적인 고객층 확보가 용이합니다.

4. **넓은 공간 활용성**: 1043.84㎡ (약 316평)의 넓은 면적은 스크린야구장 외에도 다양한 업종(예: 실내 스포츠 시설, 대형 학원, 피트니스 센터 등)으로의 업종 변경 또는 확장을 고려할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. **발전 가능성 높은 상권**: 신도시 개발이 진행 중인 지역 특성상, 향후 상권이 더욱 활성화될 가능성이 높아 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계