나이스옥션 법원경매 광주 2023타경71934 [1] 전라남도 곡성군 고달면 두가리 733 주1 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경71934 [1] 전라남도 곡성군 고달면 두가리 733 주1 숙박시설 경매

• 사건번호: 2023타경71934
• 주소: 전라남도 곡성군 고달면 가정마을길 39-56, 주1
• 용도: 숙박시설

광주지방법원 경매2계 2023타경71934 | 소재지: 전라남도 곡성군 고달면 가정마을길 39-56, 주1 | 감정가: 1,386,734,400원 | 최저가: 970,715,000원 | 용도: 숙박시설

1. 사건 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경71934 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 고달면 두가리 733 주1

용도: 숙박시설 (펜션)

감정가: 1,386,734,400원

토지 면적: 70,076.00㎡ (약 21,198평)

건물 면적: 3,131.52㎡ (약 947평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복병합사건으로 재매각이 진행 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 법정지상권 성립 가능성도 존재합니다.

제시외 건물(보일러실, 관정, 물탱크 등) 및 조경시설(조경석, 조경수 등)이 매각에 포함됩니다.

목록 8,9,13,14,16 등 일부 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 원상회복명령이 발해질 가능성이 있습니다.

일부 토지는 공부상 지목이 유원지, 전, 도로이나 현황은 일단의 펜션 부지로 이용 중입니다.

일부 토지는 맹지로서 인접 펜션 부지를 통해 접근해야 합니다.

일부 토지는 국가하천(섬진강)에 저촉됩니다.

이동 가능한 임산물 저장고는 매각에서 제외되며, 부지 조성 관련 석축, 도로포장, 배수로 등은 토지에 포함되어 평가되었습니다.

자생하는 입목과 유실수도 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 물건 현황 상세 분석

2.1. 토지 분석

본건 토지는 총 70,076.00㎡(약 21,198평)에 달하는 광대한 면적을 차지하고 있습니다.

토지는 일부 펜션 부지, 휴경 농지, 그리고 자연림으로 이용 및 구분되어 있습니다.

펜션 부지로 이용 중인 토지(기호 2, 8~12)는 서향의 완경사를 이루고 있으며, 자연림(기호 15)은 서향의 급경사를 이루고 있습니다.

일부 토지(기호 13, 14, 15)는 맹지로서 인접 펜션 부지를 통해 접근이 가능합니다.

기호 2, 8~12번지 토지는 공부상 지목이 유원지, 전, 도로이나 현재는 일단의 펜션 부지로 활발히 이용되고 있습니다.

부지 조성을 위한 석축, 도로 포장, 배수로 등의 시설물과 자생하는 입목 및 유실수 등도 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.2. 건물 분석

총 건물 면적은 3,131.52㎡(약 947평)이며, 2층 규모의 건물들로 구성되어 있습니다.

주요 구조는 일반 목구조와 철근콘크리트 구조로 이루어져 있으며, 외벽은 목재 마감, 내벽은 벽지 및 목재 루바, 바닥은 테코타일 등으로 마감되었습니다.

건물은 주로 펜션으로 이용되고 있으며, 일부(기호 6)는 근린생활시설(펜션 및 식당)로도 활용 가능합니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

제시외 건물(보일러실, 관정, 물탱크 등) 역시 매각에 포함되어 있습니다.

3. 입지 조건 분석

3.1. 지리적 위치

본건은 전라남도 곡성군 고달면 두가리, 섬진강 변에 위치하며, '압록공원' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아름다운 섬진강을 끼고 있으며, 펜션, 농경지, 임야가 조화롭게 혼재된 자연 친화적인 지역입니다. 압록공원은 지역의 주요 여가 및 관광 자원으로 알려져 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

본건 서측으로 섬진강 건너편에 국도가 통과하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

차량으로 본건까지 접근이 용이하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 주요 권리 관계

본건은 중복 병합 사건으로, 기존 경매 절차에 문제가 있었거나 중복으로 신청된 사안으로 보입니다. 재매각이 진행되는 점은 유의해야 합니다.

법정지상권: 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 토지 소유권의 제3자에게 지상권을 설정한 것으로 볼 수 있는 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 별도의 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

농지취득자격증명: 본건 토지의 일부가 농지로 이용 중이거나 농지 대장상 농지로 되어 있어, 낙찰자는 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효로 되고 보증금이 몰수될 수 있어 매우 중요합니다.

기타 권리: 임의경매 사건이므로 채권자의 권리 분석을 통해 추가적인 권리 사항(예: 임차권, 유치권 등)을 면밀히 확인해야 합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 현황

섬진강 변에 위치하여 뛰어난 자연 경관을 자랑하며, 이는 펜션 및 관광 관련 사업에 매우 유리한 조건입니다.

주변에 펜션 단지가 형성되어 있어 숙박업 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

'압록공원'과 같은 관광 자원이 인접해 있어 외부 관광객 유입에 긍정적입니다. 곡성 지역 섬진강 주변은 관광객들에게 인기 있는 지역으로 펜션 시장이 활성화되어 있습니다.

5.2. 시설 이용

건물은 숙박시설(펜션) 및 근린생활시설(식당)로 이용 가능하여, 숙박과 식음료를 결합한 복합적인 사업 모델 구현이 가능합니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설 및 기반 시설

가장 가까운 읍/면 소재지(곡성읍 등)까지의 거리에 따라 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용 가능성이 달라집니다. 본건 자체적으로는 숙박시설 운영에 필요한 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 환경

섬진강의 맑은 물과 풍부한 녹지가 어우러진 쾌적한 자연 환경을 제공합니다. 관광객 유치를 위한 기반 시설(도로 등)은 일정 부분 갖추어져 있으나, 추가적인 개발 여지가 있습니다.

7. 잠재적 리스크 및 고려사항

7.1. 법적/행정적 제약

농지취득자격증명 발급 문제: 농지를 취득하는 경우, 자격이 되지 않으면 큰 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 철저히 확인해야 합니다.

국가하천 저촉: 섬진강 하천 구역에 토지가 포함되어 있어 하천법 등 관련 규제에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

맹지 접근성: 일부 토지가 맹지이므로, 진입로 확보 및 이용에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 펜션 부지를 통한 접근이 제한될 경우 문제가 될 수 있습니다.

원상회복명령 가능성: 농지 관련 문제가 발생할 경우, 토지를 원상태로 복구하라는 명령이 내려질 수 있습니다.

7.2. 물리적/환경적 요인

급경사지: 자연림으로 이용 중인 일부 토지는 급경사를 이루고 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

자연 식생 관리: 토지에 포함된 입목 및 유실수가 방치되어 있어, 관리가 필요하며 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 경매 특수성

재매각: 이전 경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유로 유찰된 경우이므로, 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

중복병합사건: 사건의 복잡성을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 더욱 꼼꼼히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

탁월한 자연 경관을 자랑하는 섬진강 변의 최적 입지를 확보하고 있습니다.

광대한 토지 면적을 일괄 매각으로 취득하여 숙박시설(펜션) 운영 및 확장, 다용도 개발이 가능합니다.

기존 펜션 시설과 함께 식당 등으로 활용 가능한 건물 구성은 부가적인 수익 창출에 유리합니다.

8.2. 활용 방안

기존 펜션 시설을 현대적으로 리모델링하거나 객실을 추가하여 경쟁력을 높일 수 있습니다.

주변 관광 자원과 연계하여 체험 프로그램(예: 낚시, 수상 레저, 농촌 체험)을 개발할 수 있습니다.

지역 특산물을 활용한 식당 운영을 통해 숙박객 외 외부 방문객 유치를 도모할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 섬진강 변의 우수한 입지 조건을 갖춘 대규모 숙박시설 부지로서, 잠재력이 매우 높은 투자 대상입니다.

다만, 농지취득자격증명, 법정지상권, 맹지, 국가하천 저촉 등 복잡한 권리 관계와 법적 제약 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 강구한다면, 매력적인 투자 기회가 될 것입니다.

10. 주변 시설 조사 (혐오시설 유무)

주변 시설 조사 결과, 전라남도 곡성군 고달면 두가리 일대에 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 현장 답사를 통해 미신고 시설이나 잠재적인 환경 문제가 없는지 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계