나이스옥션 법원경매 대구서부 2023타경41642 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 금포지구토지구획정리사업지구50블록1로트 우신미가뷰아파트 104동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2023.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재"달성군청"남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 나지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로(비슬로) 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제104동 지상 29층 중 26층 2603호 단위세대
(사용승인일: 20022.01.05)로서
-외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 등 마감
-내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
-바 닥: 바닥재, 타일 붙임 등 마감,
-창 호: 섀시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 부정형의 토지로서, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 남서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 구조는 건축물 현황도 등을 통하여 개략적으로 파악하였으며 내부는 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2023타경41642 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 금포지구토지구획정리사업지구50블록1로트 우신미가뷰아파트 104동 26층 2603호

용도: 아파트

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

토지면적: 0.00㎡ (본건은 구분건물이므로 토지 자체 면적은 없으나, 집합건물 전체 토지에 대한 지분 보유)

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2018년 11월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 "달성군청" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 나지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로(비슬로) 등이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 주변 도로 상태: 본건 단지는 남동측 및 남서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 저촉되고, 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-04-09, 권리금액: 152,900,000원)으로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 본건에는 대항력 있는 임차인(이동섭)이 존재하며, 주택임차권(을구 6번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 이동섭 (이 )

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2020년 11월 11일

* 배당신고일자: 2023년 02월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태이므로, 소유권 이전 시 등기 절차상 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 약 352,900,000원 (이는 말소기준권리 이후의 채권 총액을 의미하며, 낙찰로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (매매):

* 최근 2026년 3~4월 거래 사례를 보면, 84.45㎡는 1억 6,000만원, 75.9092㎡는 1억 7,500만원, 84.8571㎡는 1억 7,000만원에 실거래되었습니다. 본건과 유사한 면적(84.86㎡)은 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 선으로 파악됩니다.

* 주변 시세 (전월세):

* 최근 2026년 5월 거래 사례를 보면, 75.9092㎡는 보증금 1억 3,000만원, 월세 0원에 계약되었고, 84.45㎡는 보증금 1,000만원, 월세 60만원에 계약되었습니다. 75.3333㎡는 보증금 1,000만원, 월세 55만원에 계약되었습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 달성우신미가뷰아파트

* 사용승인일: 2018년 11월 20일

* 동수: 8개동

* 세대수: 총 701세대

* 최고층: 32층 (본건 104동은 29층)

* 주차대수: 총 86대 (지상 6대, 지하 19대 - 이는 제공된 아파트 정보의 합계이며, 건축물대장상 총 주차대수는 903대입니다. 동별 세대수 대비 주차 대수 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

* 이용 상태: 본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 통상적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건에는 보증금 2억 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 낙찰 시 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 아파트 시세(약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원)보다 임차인의 보증금이 높기 때문에, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 대지권 미등기: 집합건물임에도 불구하고 대지권이 미등기 상태로 있어, 추후 소유권 이전 및 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다. 소유권 보존 등기 시 토지 사용 승낙이나 소유권 확보 절차가 필요할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이는 최초 매각에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 이러한 이력은 물건 자체의 잠재적 문제나 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 우신미가뷰 아파트로, 인근에 생활 편의시설 및 교통망이 비교적 잘 갖춰져 있고 아파트 자체의 연식도 오래되지 않아 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 현재까지 파악된 정보상으로는 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(2억원)과 대지권 미등기 상태라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 특히, 임차인의 보증금이 현재 유사 면적의 거래 시세보다 훨씬 높아, 낙찰 후 추가적인 큰 금액의 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 재매각 이력이 있다는 점도 이러한 잠재적 문제를 더욱 부각시킵니다. 투자 시, 임차인과의 협상, 대지권 등기 관련 법적 절차 해결 방안 등에 대한 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 달성군 내에 위치하며 주변에 공동주택 단지와 생활 편의시설이 형성되어 있어 기본적인 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 간선도로와 인접해 있고 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 만약 임차인과의 보증금 문제 및 대지권 미등기 문제가 원만히 해결된다면, 지역 내 아파트로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원이며, 이는 최저매각가격으로 경매가 시작됩니다.

최근 유사 면적(84㎡대) 아파트 매매가는 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 가장 큰 부담인 대항력 있는 임차인(이동섭)의 보증금 2억 원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 따라서, 실제 매수인의 총 취득 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금(2억원)을 합산한 금액이 될 가능성이 높습니다.

현재 시세 및 임차인 인수 보증금 부담을 고려할 때, 시세 기준으로 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

유사 면적 아파트의 최고 실거래가를 감안하여, 본건의 보수적인 예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 제안합니다.

주의: 본 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치를 반영한 것이며, 인수해야 할 임차인 보증금 2억 원은 별도 부담이므로, 총 취득 비용은 낙찰가 + 2억 원(또는 낙찰가 중 임차인에게 배당되지 못한 금액)이 될 수 있습니다. 따라서 실제 투자 수익률 계산 시에는 이러한 총 부담액을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.