나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116242 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 119-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2023.12.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동1가 성신여자고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 상
업시설, 업무시설, 단독주택, 저층 공동주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 지하철 4호선 성신여대입구역 및 노선버스 정류장이
소재함.

형태 및 이용상태

장방형 평지로 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심,자세한사항별도확인:도시계획과
), 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교
육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(77-257m)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과
밀억제권역{수도권정비계획법}, <추가기재> 지구단위계획결정고시일 : 2007.2.15(서울특별시
고시 제2007-34호).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕으로

외벽 : 붉은벽돌쌓기 등.
창호 : 목재 및 알미늄샷시 창호 등.

이용상태

주택 및 점포(세진철물점)으로 이용중으로 주택 부분은 공실로 탐문됨.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었으나 작동 여부는 확실치 않음.

부합물 및 종물

지적도 및 내부구조도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상.

2) 본건의 내부구조는 점유자에 의해 탐문된 내용 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황
과 다소 상이 할 수 있으니 경매 참여시 재확인 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 동선동1가 119-4에 소재한 근린주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2023타경116242 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 1,062,699,900원입니다.

토지 면적은 82.60㎡ (약 25.0평)이며, 건물 면적은 53.75㎡ (약 16.3평)으로 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

건축물대장 상 건물은 서울특별시 성북구 동소문로20가길 63 (동선동1가)에 위치하며, 일반건축물로 단독주택이나 주택, 근린생활시설로 이용 가능한 구조입니다.

구조는 목조 기와지붕이며, 외벽은 붉은벽돌쌓기, 창호는 목재 및 알미늄샷시로 구성되어 있습니다.

현재 건물은 주택 및 점포(세진철물점)로 이용 중이며, 주택 부분은 공실 상태로 파악됩니다.

난방, 위생, 급배수 설비 등을 갖추었으나 작동 여부는 확실치 않습니다.

채권자는 이 이며, 특이사항으로 중복사건 및 일괄매각이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 성북구 동선동1가 119-4번지에 위치하며, 성신여자고등학교 서측 인근입니다.

주변에는 상업시설, 업무시설, 단독주택, 저층 공동주택, 학교 등이 혼재하고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 지하철 4호선 성신여대입구역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

부동산의 형태는 장방형 평지이며, 주거와 상업 용도로 복합 이용 중입니다.

남동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 지구단위계획 결정 고시는 2007년 2월 15일 서울특별시 고시 제2007-34호로 이루어졌습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 1986년 3월 28일 접수된 국민은행 근저당권(을1, 금9,900,000원)입니다.

등기부채권 총액은 51,900,000원 (국민은행 근저당 9,900,000원 + 동선1동새마을금고 근저당 42,000,000원)입니다.

건물 및 토지 등기부상 소유권 이전(갑1)은 1983년 10월 27일에 고경자 명의로 이루어졌습니다.

본 건은 강제경매로, 채권자는 이 (접수일자 2023-11-15, 2024-09-20)이며, 경매 신청으로 인한 갑2, 갑3 강제경매 등기가 마쳐졌습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 동선동1가는 성신여자대학교 인근으로 대학가 상권의 영향을 받는 지역입니다.

주변에 상업시설, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

현재 점포로는 세진철물점이 영업 중이며, 주택 부분은 공실 상태로 파악되어 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

준주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철 4호선 성신여대입구역이 도보 거리에 있으며, 주요 간선도로변에 위치하여 다양한 노선버스를 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 주변의 상업시설 이용이 편리하며, 성신여자고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있으므로, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화 및 설비: 목조 건물로서 노후화 가능성이 있으며, 설비의 작동 여부가 불확실하므로 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 리스크: 주택 부분이 현재 공실 상태이므로, 매입 후 임대 시 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주하거나 사업장을 운영하는 임차인이 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 또는 차임 지급 의무가 인수될 수 있으므로, 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* *중대한 법적 리스크: * 본 물건의 물건명세서 참고사항에 따르면, 채권자가 인접 토지(성북구 동선동1가 119-5)의 소유자이며, 채무자가 채권자 소유 토지 경계를 침범한 부분(6.3㎡)에 대한 건물 철거 및 토지 인도 의무, 차임 지급 의무에 대한 판결이 존재합니다. 따라서 매수인들은 본 물건에 대한 소유자의 이에 대한 의무 승계 여부 및 그 범위를 반드시 확인해야 합니다. 이는 건물 철거, 토지 인도가 강제될 수 있으며, 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

* 건물 내부구조: 건물 내부구조는 점유자에 의해 탐문되거나 외부에서 관찰한 내용에 기반하므로, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 성신여대입구역 인근의 역세권에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 인접 토지 침범으로 인한 건물 철거 및 토지 인도 의무, 차임 지급 의무 관련 판결 존재라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이 문제에 대한 매수인의 책임 소재 및 구체적인 이행 범위 확인이 필수적입니다. 또한, 중복 사건, 임대 관계 미상, 건물 노후화 등의 잠재적 위험 요소도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 4호선 성신여대입구역 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 관리가 용이합니다.

* 소형 면적의 근린주택으로, 소액 투자자에게도 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,062,699,900원입니다.

하지만, 위에서 상세히 기술된 인접 토지 침범으로 인한 건물 철거 및 토지 인도 의무, 차임 지급 의무 관련 판결이라는 중대한 법적 리스크는 부동산의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

현재 해당 물건과 유사한 조건의 거래 사례를 구체적으로 파악하기는 어려우나, 일반적인 시장 거래에서는 이러한 법적 문제로 인해 감정평가액보다 현저히 낮은 가격으로 거래되거나, 법적 분쟁 해결 전까지는 거래 자체가 어려운 경우도 많습니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

매수인은 법적 문제 해결에 소요될 예상 비용(건물 철거 비용, 토지 인도 비용, 법률 자문 비용, 잠재적 차임 지급액 등)을 면밀히 검토하고, 이를 감정가 및 토지 시세에서 공제한 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

현 시세 및 법적 이슈의 복잡성을 고려할 때, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 철저한 권리 분석과 법적 문제에 대한 전문가의 자문을 거친 후, 위험 대비 수익률을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.