나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5387 [1] 서울특별시 성북구 길음로 33, 809동 6층601호 (길음동,길음뉴타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 "길원초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제6층 제601호로서,
외 벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "아파트"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 길음동 1284
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

- 길음동 1284-11
도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

- 길음동 1284-17
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

- 길음동 1284-19
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 성북구 길음로 33, 809동 6층601호에 소재하는 아파트로, 길음뉴타운 단지 내에 위치합니다. 토지와 건물의 지분으로 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 법원 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경5387 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.3. 면적 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성북구 길음로 33, 809동 6층601호 (길음동, 길음뉴타운)

용도: 아파트

토지면적: 62.97㎡ (약 19.05평)

토지지분: 31.485㎡ (약 9.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 114.98㎡ (약 34.78평)

건물지분: 57.49㎡ (약 17.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

준공연도: 2010년 6월 30일 (사용승인일 기준)

해당 동 정보: 809동, 6층 601호

1.4. 감정가

감정가: 705,000,000원 (7억 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 "길원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역 등에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 소유권은 길음제8구역주택재개발정비사업조합에서 보존되었으며, 이후 김세희 외 1명에게 매매로 이전되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매(채권자: 신영신, 권리금액: 약 8.3억원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태우

보증금: 590,000,000원 (5억 9천만원)

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 13일

확정일자: 2023년 6월 23일

배당신고일자: 2024년 12월 4일

대항력: 있음

주의: 본 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자 및 보증금 전액 배당 여부에 따라 인수될 수 있는 보증금액이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차상 배당을 통해 우선변제받거나, 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

성북구(서울특별시)의 압류(등기구분: 갑6)가 존재하였으나 말소되었습니다. 말소기준권리인 신영신 외 1명의 강제경매 개시결정(갑3)으로 인해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 길음뉴타운은 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 주거 기능이 중심이 되는 배후 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 길원초등학교, 학군 내 중학교 및 고등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지정보: 길음뉴타운8단지는 총 1497세대로 구성된 대단지이며, 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 주차 시설(총 49대) 및 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분으로 매각되므로, 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 동순위 채권자가 존재하지 않더라도, 공유자가 낙찰가와 동일한 조건으로 우선매수할 권리가 있습니다. 다만, 본 건은 1회에 한하여 제한됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 김태우 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 5.9억원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 경매 진행 상황 및 배당 결과를 면밀히 분석해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 재정비 사업 진행 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 재건축 사업이 진행되었거나 진행 중인 지역에 위치한 아파트로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자 우선매수신고 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 감정가는 7억 5백만원이나, 최근 실거래가는 이를 훨씬 상회하는 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 현저히 낮아, 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

* 입지: 서울 성북구 내 길음뉴타운이라는 비교적 우수한 주거 입지를 확보하고 있습니다.

* 대단지 아파트: 길음뉴타운8단지는 대단지로서의 인프라와 안정적인 가치 상승 요인을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 950,000,000원 (9억 5천만원)으로 제시합니다. 이는 감정가(7억 5백만원) 대비 높은 수준이나, 최근 실거래가(약 12.5억 ~ 15.2억)와 대항력 있는 임차인(5.9억원)의 보증금 인수 부담 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 본 물건의 총 예상 매입 비용은 낙찰가 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으나, 시장 가치를 고려할 때 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 수준입니다. 정확한 입찰가 산정은 최신 배당표 및 임차인 명도 가능성 등을 추가 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.