나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8114 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2051 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘항몽유적지’ 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택 및 전,과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 인접 도로 대비 평지인 자루형 토지로서, 단지형 단독주택 건부지 및 일부 진입로로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 (사용승인일 : 2019.07.16)

외벽: 드라이비트, 석재타일 마감 등, 창호: 시스템창호 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감, 바닥: 타일마감 등

이용상태

기호2; 단독주택(1~2층)으로 이용중임.

설비내역

기호 2: 위생설비, 기본급배수설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8114 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2051

용도: 단독주택

토지면적: 4424.00㎡ (약 1338.0평)

건물면적: 115.47㎡ (약 34.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물(2-1) 포함

1.3. 감정가

감정가: 419,184,190원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘항몽유적지’ 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지(기호1)는 인접 도로 대비 평지에 위치한 자루형 토지로서, 단지형 단독주택 건부지 및 일부 진입로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부에는 다수의 근저당권, 근저당권 말소, 소유권 이전, 가압류, 임의경매 등기 등이 기재되어 있으며, 건물 등기부에도 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 20,000,000원 (※ 보증금/차임의 금액 및 성격에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 전입일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준 권리는 2020년 12월 29일자 우리은행 근저당권(을구16번, 토지)으로, 해당 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 인수 여부는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 총 인수 권리 금액

현재 파악된 정보상 임차인의 인수 보증금은 없으며, 등기부상 말소기준 권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 채무는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 JSON 정보에 따르면, 인근 애월읍 유수암리의 연립주택(두인강스빌)은 2024년 2월~3월에 135,000,000원 ~ 138,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 다세대주택(유수암더힐, 2021년 준공)은 2026년 3월 370,000,000원에 거래된 정보가 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본 물건은 단독주택으로, 제공된 JSON 데이터의 연립/다세대 주택과는 주거 형태 및 토지 이용 방식에서 차이가 있습니다. 따라서 제공된 시세 정보를 직접적으로 비교하기에는 한계가 있습니다. 본건은 단독주택으로서 4424.00㎡의 넓은 토지를 포함하고 있어, 단순한 주택 가격보다는 토지 가치와의 연계성이 높습니다. 주변의 유사한 대규모 단독주택 부지나 전원주택 단지의 거래 사례를 추가적으로 조사하여 비교하는 것이 바람직합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건은 애월읍 유수암리에 위치하여, 인근 마을의 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, '항몽유적지'가 인근에 있어 관광 및 문화 시설 접근성이 있습니다.

5.2. 교육시설

제주시 애월읍 소재의 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본 물건 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 언급이나 확인되는 내용은 없습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 특수한 절차가 수반될 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

건물은 2019년 사용 승인으로 비교적 신축이나, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 이용 및 관리 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역 외 다수의 용도지역, 지구, 구역 지정으로 인해 토지 이용에 있어 상당한 제약이 존재합니다. 이는 향후 개발이나 활용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 현재 임차인 현황표에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있음)

6.5. 제시외 건물 포함

제시외 건물(2-1)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 내용과 상태를 사전에 확인해야 합니다.

6.6. 토지/건물 매각 대상 명확성

물건명세서에 "일괄매각, 제시외 건물(별지목록 2-1) 포함"이라고 명시되어 있으나, "목록 1.은 지분매각"이라는 내용이 함께 기재되어 있어 매각 대상이 토지 및 건물 전체인지, 아니면 일부 지분인지 혼동의 여지가 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 중요 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 포함하고 있습니다. 감정가는 419,184,190원이며, 현재 등기부상 인수할 채무는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지에 다수의 개발 행위 제한이 있으며, 유동화 및 공동담보 물건으로서 권리 관계의 복잡성과 특이사항이 존재합니다. 또한, 건물 내부 확인이 제한적이었고, 제시외 건물 포함 및 지분 매각 가능성에 대한 혼선이 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 고려할 수 있으나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 애월읍의 자연 친화적인 입지

* 넓은 토지(약 1338.0평)를 포함한 단독주택

* 말소기준 권리 이하의 권리들은 경매로 소멸되어 인수 부담 적음

* 비교적 최근에 사용 승인된 건물 (2019년)

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 419,184,190원을 기준으로, 주변 유사 물건의 거래 사례(연립/다세대 기준)와 본건의 특수성(넓은 토지, 복잡한 권리 관계, 용도 제한 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 부담이 0원이라는 점과 감정가 수준을 고려하여, 370,000,000원 ~ 420,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계에 대한 최종 확인, 시장 상황, 경쟁 물건 분석 등을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.