나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8123 [1] 제주특별자치도 제주시 오등동 154 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.06.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '제주대학교병원' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 농지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 3)이 일단으로 기호(2) 건물(문화 및 집회시설 등)의 부지로 이용중이며, 부정형의 완경사지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 중로에 접하며, 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 생산녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임. 기호③ : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 공익용산지, 보전산지, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외 수목 및 제시외 조경시설 소재함. (감정평가명세표 및 사진용지 참조하시기 바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1) 및 기호(3) 토지는 일단의 건물 부지로 이용중이므로 일괄감정평가함. 다만, 기호(1)은 용도지역이 생산녹지지역이고, 기호(3)은 보전녹지지역인바, 기호(1, 3) 토지의 일괄감정평가시 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가함. 3) 기호(3) 토지는 공익용산지, 보전산지에 속하는바, 이를 감안하여 평가하였음. 4) 본건 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 소유권 미상의 수목이 소재하는바, 수종, 규격, 식재상황, 관리상태 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 5) 본건 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 소유권 미상의 조경시설이 소재하는바, 이를 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 본건 감정평가서에서 평가한 제시외 조경시설의 평가액 중 솟대, 각종 조형물(황소, 강아지 등), 각종 벤치(평상형 벤치, 고제 벤치, 우드슬렛 웨이브 벤치, 삼나무 벤치)는 포함되지 않았는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지1층~3층 건물로서, 외벽 : 타일 등 마감, 내벽 : 노출콘크리트, 타일 등 마감, 바닥 : 에폭시, 타일, 콩자갈 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

전시장, 휴게음식점 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 소방설비, 천장형냉난방설비, 위생및급배수설비, 승강기, 옥상 조경시설(데크, 가로등) 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 제시외물건 기호(ㄷ) 수변전설비는 한국전력공사 제주지사 문의결과 한국전력공사의 소유물로 확인되었는바, 감정평가에서 제외하였으며, 해당 수변전설비에 대한 표준시설부담금은 건물의 부대설비인 전기설비에 포함하여 평가하였음. 3) 제시외물건 기호(ㄹ) 소방엔진펌프, 기호(ㅇ) 소화전설비, 기호(ㅈ) 스프링클러는 건물의 부대설비인 소방설비에 일부인바, 이를 건물에 포함하여 평가하였음. 4) 제시외물건 기호(ㅁ) 대형배전반 건물의 부대설비인 전기설비에 일부인바, 이를 건물에 포함하여 평가하였음. 5) 제시외물건 기호(ㅂ) 배수펌프, 기호(ㅅ) 유체펌프, 기호(ㅊ) 물탱크는 건물의 부대설비인 급배수설비에 일부인바, 이를 건물에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-본 건 지상에 매각에 포함되는 수목, 조경시설 있음.
-본 건 지상에 매각에서 제외하는 조형물, 각종 벤치가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8123 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 오등동 154 (신주소: 제주특별자치도 제주시 아란서길 170)

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 13,189,734,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 9045.00㎡ (약 2736.26평)

건물면적: 2585.22㎡ (약 782.26평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상3층

건축허가일: 2020-04-23

사용승인일: 2024-03-20

1.3. 기타 기본 정보

채권자: (OOOOOOOO (마스킹 처리됨)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 매각에 포함되는 수목 및 조경시설, 매각에서 제외되는 조형물 및 벤치 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 오등동 소재 '제주대학교병원' 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 농지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 북동측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 남서측으로는 세로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 지역 및 구역에 포함됩니다.

* 생산녹지지역, 보전녹지지역

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 공장설립제한지역

* 건축계획심의대상구역

* 공익용산지, 보전산지

이는 토지의 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지의 말소기준권리는 2022년 5월 26일 접수된 주식회사 더퍼스트대부의 근저당권(을7)입니다. 건물의 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 주식회사 더퍼스트대부의 근저당권(을1)입니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 경매 절차에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 가시버시공방

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,083,333원

* 전입(사업)일자: 2024-02-13

* 대항력: 있음 (주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 시 보증금 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다.)

* 임차인: 주식회사 캄포

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,083,333원

* 전입(사업)일자: 2024-01-24

* 대항력: 있음 (주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 시 보증금 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다.)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.)

3.4. 등기부 요약

토지와 건물 모두 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액이 토지 약 111.87억원, 건물 약 104.87억원에 달합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 주요 시설

본 물건은 제주대학교병원 인근에 위치하며, 주위는 농지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근의 '제주대학교병원'은 지역 내 중요한 의료 시설로서 유동인구에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

제주시 오등동 1596번지 일대에서 추진 중인 오등봉공원 민간특례사업 (총 사업비 약 1조 3177억원)이 진행 중이며, 이는 지역 개발 및 생활 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설 등에 대한 주민 수용성 논의가 있으며, 관련 시설은 주로 외곽 지역에 위치하는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 근접한 주요 시설로는 '제주대학교병원'이 있습니다.

5.2. 대중교통

버스 정류장이 다소 원거리에 위치하여 대중교통 이용 접근성은 보통 수준입니다.

5.3. 주변 관광 및 휴양 시설

인근에 제주별빛누리공원, 방선문계곡, 제주마방목지 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 명도 문제

두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 보증금 관련 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 생산녹지지역, 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지 등에 해당하여 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

6.3. 소유권 미상의 수목 및 조경시설

토지 지상에 소유권 미상의 수목 및 조경시설이 존재하며, 이 중 일부는 매각에 포함되지만 일부는 제외됩니다. 경매 진행 시 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 매각 제외 물건

물건명세서에 따르면 솟대 조형물, 각종 조형물(황소, 강아지 등), 각종 벤치 등은 매각에서 제외되므로, 경매 시 이를 명확히 인지해야 합니다.

6.5. 임차인 시설물 관련 분쟁 가능성

임차인이 설치한 시설물(돌담, 조경시설 등)에 대한 이의 신청 및 보정서가 제출되었으며, 채권자는 임차인이 시설비 등을 청구할 수 없다는 의견서를 제출했습니다. 이로 인해 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 오등동에 위치한 문화 및 집회시설로, 감정가는 약 131.9억원에 달하며 토지 약 9045㎡, 건물 약 2585㎡ 규모입니다. 제주대학교병원 인근에 위치하고 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 다소 불편한 입지입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명도에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지이용계획상 녹지지역, 산지 등 다양한 제한이 존재하며, 임차인 시설물 관련 분쟁 가능성도 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

물건의 가치를 꼼꼼히 검토하고, 명도 및 법적 제약 등 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역 내 대규모 부동산 물건.

* 문화 및 집회시설 용도로 활용 가능하며, 전시장 및 휴게음식점으로 현재 이용 중.

* 제주대학교병원 인근으로 잠재적 가치 보유.

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 감정가, 주변 시세, 권리관계(특히 대항력 있는 임차인 및 잠재적 분쟁 소지), 토지 이용 제한, 명도 가능성 및 소요 시간 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 고려하는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인, 복잡한 권리관계, 토지 이용 제한, 시설물 관련 분쟁 소지 등 추가적인 위험 요소를 감안하여 보다 신중한 시장 분석과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 명도 관련 비용 및 시간을 추가로 고려해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.