나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50474 [1] 전라남도 완도군 신지면 신리 516, 516-4, 517-1 센텀펜트하우스 제101동 제1층 제101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제101호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등

이용상태

소매점(편의점 및 세탁실)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비,
옥외주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서 연립주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 아스콘포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.최저매각가격은 모사건(25타경50474) 감정평가액을 기준으로 함
2.본건은 공부상 1개호로 등재되어 있으나 현황 가벽체로 구분하여 2개호(좌, 우측 각 편의점 부분과 세탁실 부분)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경50474 (1)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 신리 516, 516-4, 517-1 센텀펜트하우스 제101동 제1층 제101호

용도: 연립주택 (현황 소매점 및 세탁실로 이용 중)

감정가: 331,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 141.73㎡ (약 42.87평)

토지지분: 141.7303㎡ (약 42.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 123.21㎡ (약 37.27평)

건물지분: 123.21㎡ (약 37.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황: 본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제101호로서 외벽은 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감, 창호는 새시창호 등임.

이용상태: 소매점(편의점 및 세탁실)로 이용 중임.

설비내역: 급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 옥외주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 사다리형 평지로서 연립주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등: 남서측으로 아스콘포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.4. 주의사항

* 최저매각가격은 모사건(25타경50474) 감정평가액을 기준으로 함.

* 본건은 공부상 1개호로 등재되어 있으나 현황 가벽체로 구분하여 2개호(좌, 우측 각 편의점 부분과 세탁실 부분)로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 남서측으로는 아스콘포장 소로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 접도구역에 해당됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 유한회사호명건설 (2022-10-28)

* 근저당권: 완도군산림조합 (480,000,000원, 말소기준권리) (2022-12-02)

* 가압류: 주식회사일강레미콘 (33,587,780원, 말소) (2023-04-25)

* 압류: 해남세무서장 (말소) (2023-05-12)

* 가압류: 유한회사 (800,000,000원, 말소) (2024-10-11)

* 근저당권: 주식회사에이엠젯코리아 (40,000,000원, 말소) (2024-11-28)

* 임의경매: 주식회사에이엠젯코리아 (40,000,000원, 말소) (2025-05-29)

등기부채권 총액: 1,353,587,780원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-12-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정 는 대항력이 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 해안 주택 및 상가 혼용지대로, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음. 현재 소매점(편의점, 세탁실)으로 이용되고 있어 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상업 활동이 이루어질 수 있는 입지임.

4.2. 시장 동향 (JSON 미제공으로 인한 제한적 분석)

제공된 JSON 데이터가 없어 주변 연립, 다세대, 빌라의 구체적인 매매/임대 시세 분석이 제한적입니다. 다만, 검색 결과에 따르면 완도 센텀펜트하우스 관련 분양 정보가 있으며, 평당 분양가는 3억 초반에서 4억 중반으로 형성되었던 것으로 파악됩니다. 또한, 인근 지역(신지면)의 토지 실거래가 정보가 일부 확인되나, 본건과 직접적으로 비교하기는 어려운 수준입니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 해당 지역의 최신 부동산 실거래가 및 유사 물건의 매물 정보를 추가로 파악하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

주변에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 마을 및 해안가를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 관광 및 여가

신지면은 해안 지역으로, 명사십리 해수욕장 등 관광 자원과 인접해 있어 관광객 유치 및 관련 서비스업 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용과 공부상 차이

본건은 공부상 1개 호로 등재되어 있으나, 현황은 가벽으로 구분하여 2개 호(편의점, 세탁실)로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 관련 문제 발생이나 원상복구 명령 등의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 경매 절차가 다소 복잡하거나 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 시 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계

임차인 정 는 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 관계 및 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 공식적인 확인이 아닌 검색 결과에 기반한 것이므로, 실제 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 신지면 해안가에 위치한 상가 겸 주택으로, 잠재적인 개발 가치 및 지역 특성을 활용한 사업 기회를 제공할 수 있습니다. 현재 소매점 및 세탁실로 이용 중인 점과 공부상 1개 호이나 현황 2개 호로 분리된 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 임차인의 대항력 유무 및 실제 명도 상황은 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 지역 경제 활성화 및 관광객 수요를 바탕으로 수익성을 확보할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 상권: 관광지와의 접근성을 활용한 수익 창출 가능성 (예: 카페, 소매점, 숙박업 등).

* 다용도 활용: 현재의 상가 이용 외에 다양한 업종 전환 및 주거 공간으로의 활용도 고려 가능.

* 지역 개발 잠재력: 완도 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 331,000,000원이며, 최저매각가격 또한 이를 기준으로 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 주변 시세 분석 및 유사 거래 사례를 특정하기 어려워 정밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

하지만, 검색된 완도 센텀펜트하우스 관련 분양 정보에 따르면 84타입(약 37평)의 경우 분양가가 3억 초반에서 4억 중반대에 형성된 바 있습니다. 현재 감정가는 해당 분양가 범위 내에 있으며, 본건은 경매 물건으로서 추가적인 시세 하락 또는 상승 요인을 고려해야 합니다.

주변 토지 실거래가 중 신지면 신리의 답(논)이 431평당 평당 70만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 상가/주택 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 현황 이용 상태에 따른 명도 리스크를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 264,800,000원 (감정가의 80%) ~ 331,000,000원 (감정가 100%) 범위에서, 시장 상황, 유사 물건 조사 결과, 그리고 본건의 현장 상태 및 잠재적 가치 평가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

추가적으로, 인근의 상가 임대료 수준과 예상 수익률을 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 더욱 효과적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.