나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1146 [1] 전라남도 진도군 군내면 세등리 263 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각, 본건 지상 수목 매각 포함
2.지상 소재 제시외 건물(감정평가서㉠,㉡), 비닐하우스 1동 등 매각 제외. 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
3.목록 2. 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상회복 등) 발급 가능하다는 회신 있음(2026.6.4.진도군 군내면 사실조회서 참조)
4.목록 1. 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '창고용지, 전 '으로 이용중임
5.목록 2. 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능함
6.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1146 (1)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 세등리 263

용도: 공부상 '임야'이나 현황 '창고용지', '전'으로 이용 중

감정가: 35,246,560원

토지면적: 1663.00㎡ (약 503평)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진도군산림조합 (추정)

토지 제시외: 본건 지상 수목은 매각에 포함되며, 제시외 건물(감정평가서 ㉠, ㉡), 비닐하우스 1동 등은 매각에서 제외됩니다. 토지 가액은 제시외 건물로 인해 제한받는 가액입니다.

2. 입지조건

주위환경: 본건이 소재한 진도군 군내면은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역입니다.

교통: 공부상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '창고용지' 및 '전'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지이며, 인접 토지를 통해 출입해야 합니다.

이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역 등에 해당할 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 공개된 정보상 본건 또는 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 진도군 군내면 환경관리센터(쓰레기 소각장, 선별장)가 있으나, 현재 주민 친화적인 휴식 공간으로 조성되어 운영되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 24일 진도군산림조합 근저당 (78,000,000원)

총 등기부채권액: 320,965,432원

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 경매를 통해 말소될 예정입니다.)

소유권: 곽재구 (2000년 1월 31일 매매로 소유권 이전)

특이사항:

* 근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰가율에 따라 채권 일부 회수가 어려울 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 임야로, 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 가치 및 잠재적 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

본건은 진도군 군내면에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 매각에서 제외된 제시외 건물 등과 관련하여 농지취득자격증명 제출이 요구될 수 있으며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 다만, 요건 충족 시 발급 가능하다는 회신이 있습니다(2026.6.4. 진도군 군내면 사실조회서 참조).

* 법정지상권: 제시외 건물 및 비닐하우스 등을 위한 법정지상권 성립 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

* 맹지: 공부상 도로에 직접 접하지 않아 인접 토지 소유자의 통행을 통해야 하므로, 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 이는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '창고용지', '전'으로 이용 중이므로, 향후 지목 변경 등 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 수목 포함 매각: 토지상의 수목은 매각에 포함되므로, 이에 대한 별도 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 군내면 세등리에 소재한 임야로, 현황은 창고용지 및 전으로 이용 중입니다. 토지만 매각되며 감정가는 35,246,560원입니다. 권리상 인수되는 사항은 없으나, 농지취득자격증명 요구, 맹지, 불분명한 법정지상권 성립 가능성, 경계 불명확 등 다수의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 법정지상권 문제는 토지의 활용 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 낮아, 유찰 시 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 잠재적 활용 가능성: 현황 '창고용지', '전'으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 적법한 절차를 거쳐 농업용, 창고용 등으로 활용하거나 향후 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가, 지역 개발 계획, 경매 시장 동향 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 또한, 법정지상권 성립 여부, 맹지 문제 해결 가능성, 농지취득자격증명 발급 조건 충족 여부 등 제시된 리스크 요소를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.