나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51564 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「중동중학교」남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 제212동 제1층 제111호로 주위는 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린상가 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건중 제212동 제1층 제111호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 북동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 637,710원(2025.6.5. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51564 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 1층111호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 아파트 상세정보

단지명: 성호2차아파트

건축년도: 2003년 (사용승인일 20031107)

동 정보: 212동

해당층: 1층 / 총 24층

전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 광양시 중동 소재 「중동중학교」남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린상가 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-28

확정일자: 2020-03-18

대항력: 있음

비고: 2024-05-07 주택임차권 등기 (인수 조건)

3.1. 1. 임차인 보증금 인수 관련 핵심 분석

본 건의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '주택임차권등기(2024.5.7. 제9886호)'가 명시되어 있으며, '배당에서 보증금 84,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수함'이라는 조건이 붙어 있습니다. 즉, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 부족한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 매우 중요한 위험 요소입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2025-04-18 접수된 기흥세무서장의 압류 (등기부 을9)

선순위 권리: 2024-05-07 접수된 주택임차권 (권민정, 84,000,000원, 을3) - 말소기준권리보다 선순위입니다.

후순위 권리: 2025-05-27 접수된 강제경매 (주택도시보증공사, 89,202,403원, 갑11) - 말소기준권리보다 후순위입니다.

결론: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주위는 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 지역이며, 인근에 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지역 내 주요 상업 및 생활 편의시설은 광양시 중심 시가지 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: 단지 인근에 중동중학교, 광양초등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통 환경: 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 양호합니다.

주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크로, 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원 전액이 법원 배당에서 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다.

5.2. 미납 관리비 인수

현황 조사일(2025.6.5.) 기준 미납 관리비 637,710원이 확인되었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 공용 부분에 대한 미납 관리비는 통상적으로 매수인이 인수하게 됩니다.

5.3. 기타

임대관계 미상: 현재 해당 호실의 정확한 임대차 현황(거주 여부, 임차인과의 관계 등)은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

주변 시설: 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린상가 등으로 구성된 일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 212동 1층 111호입니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라와 교육 환경이 양호하게 갖추어져 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(84,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 미납 관리비 부담도 고려해야 합니다.

감정가(64,000,000원)와 최근 실거래가(59.79㎡ 기준, 2026년 6월 6,500만원, 2026년 7월 6,300만원)를 비교할 때, 임차 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 취득 가격이 크게 달라지므로 철저한 권리 분석 및 배당 예측이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시세 대비 저평가 가능성 (조건부)

최근 실거래가 수준(6,300만원~6,500만원) 대비 감정가가 유사하게 책정되어 있으나, 만약 임차 보증금이 전액 배당되어 인수 부담이 없다면, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 안정적인 주거 지역

광양시 중동 지역은 비교적 안정적인 주거 수요가 있는 지역으로, 거주 목적이나 장기 보유 시 가치 하락 위험이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7.3. 소액 투자 기회 (신중 접근 필요)

임차 보증금 인수 금액을 제외한 순수 취득 가격이 시세 대비 매력적이라면, 소액 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 인수 금액 발생 시 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 64,000,000원

최근 매매 실례 (59.79㎡ 기준): 2026년 6월 6,500만원, 2026년 7월 6,300만원.

주요 고려사항:

1. 대항력 있는 임차인 권민정의 보증금 84,000,000원이 법원 배당에서 전액 변제되는지 여부.

2. 미납 관리비 637,710원의 공용 부분 인수 여부.

분석:

만약 임차인의 보증금 84,000,000원이 전액 배당되어 낙찰자가 인수할 보증금이 전혀 없다고 가정한다면, 최근 실거래가(6,300만원~6,500만원)와 감정가(6,400만원)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 경우, 보수적으로 접근하여 6,000만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 만약 임차 보증금의 일부라도 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 감정가보다 훨씬 높아지게 됩니다. 예를 들어, 8,400만원 보증금 중 3,000만원을 인수해야 한다면, 순수 취득 비용은 최소 6,400만원(감정가) + 3,000만원(인수 보증금) = 9,400만원이 됩니다. 이 경우, 현재 시세와 비교하여 투자 가치가 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

최종 제안:

본 건의 핵심은 임차인 보증금의 인수 여부입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 배당표 등 관련 서류를 면밀히 검토하여 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이를 바탕으로 실질적인 총 취득 비용을 산정한 후, 시장 시세와 비교하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

만약 임차 보증금 인수 금액이 '0원'이 확실시된다면, 6,000만원 ~ 6,500만원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.