나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32908 [1] 광주광역시 서구 농성동 422-3 3동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 농성동 소재 ""광주광천초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩리트조 슬래브지붕 지상10층/지하1층 제3동 제3층 제307호로서,
(사용승인일: 1984.09.18.)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비(8인승), 도시가스를 이용한 개별난방설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농성동 422-3은 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
농성동 422-11, 422-12는 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32908 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 농성동 422-3 3동 3층307호 (삼익맨션)

* 용도: 아파트

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 61.70㎡ (약 18.67평)

* 건물면적: 108.67㎡ (약 32.87평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 1984년 9월 18일 (3동 3층 307호 기준)

* 채권자: 서울보증보험주식회사 (갑6)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, 광주광천초등학교 서측 인근입니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 아파트지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북서측으로 4차선 도로, 북동측 및 남서측으로 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 소로1류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 유통산업발전법에 따른 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역을 확인한 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 15일 접수된 현대해상화재보험주식회사 근저당 (을13) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 등기 현황: 소유권 이전 및 경정 사항들과 함께, 서울보증보험주식회사의 강제경매 (갑6, 2025.05.27 접수), 신한은행의 가압류 (갑7, 2025.07.02 접수), 현대해상화재보험주식회사의 임의경매 (갑8, 2025.10.27 접수) 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 광주광역시 서구라는 입지적 이점과 함께, 학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 광주광천초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 원활합니다.

* 단지 정보: 삼익맨션은 총 4개 동, 374세대로 구성되어 있으며, 최고 13층 높이입니다. 총 주차 대수는 421대이며, 지상 주차 3대, 지하 주차 16대가 가능합니다. (정보 출처:)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있습니다.

* 전기차 충전기: 지상 주차장에 3대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 관련 사건들의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축 연도: 1984년 사용승인된 아파트로, 건축 연령이 높아 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다. (정보 출처:)

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원이지만, 임대관계 미상이므로 주의 필요)

* 토지이용계획: 일부 용도 제한(상대보호구역, 전통상업보존구역)이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 광주광역시 서구 농성동에 위치한 아파트 물건으로, 학교와 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역에 자리하고 있습니다. 1984년 준공된 아파트로 연식이 있지만, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 중복 사건 표기 및 임대차 관계 미상 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 또는 임대수익 가능성.

9. 예상 입찰가

* '인수 보증금'은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가는 350,000,000원입니다.

* 본 건과 유사한 평형대의 아파트 매매 시세는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 파악됩니다. (정보 출처:)

* 아파트의 연식(1984년 준공)과 중복 사건, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 현재 시세 및 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적으로, 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.