나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32862 [1] 광주광역시 북구 운암동 1033 금호아파트 6동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 북구 운암동 소재 광주운암초등학교 북동측 인근에 위치하고 주위는 주로 공동주택단지와 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 406호(남서향, 계단식)로서
외벽 : 콘크리트위 페인트칠
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트와 부대복리시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 왕복 8차로의 광대로에 접하고 남동측으로 왕복 4차로의 중로에 접하며, 남동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(운암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황조사시점 기준 관리비는 2022년 1월부터 7,500,000원이 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32862 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1033 금호아파트 6동 4층406호

용도: 아파트

감정가: 162,000,000원

토지면적: 40.77㎡ (약 12.33평)

건물면적: 73.20㎡ (약 22.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본건 아파트는 광주광역시 북구 운암동에 위치하며, 광주운암초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 공동주택단지와 상가 등으로 이루어진 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 406호(남서향, 계단식)입니다. 외벽은 콘크리트위 페인트칠, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 아파트 및 부대복리시설 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 아파트단지는 북동측으로 왕복 8차로의 광대로에 접하고, 남동측으로 왕복 4차로의 중로에 접하며, 남동측 도로를 통해 차량 출입이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구이며, 대로1류, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등에 접하고 있습니다. 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역(운암중학교) 등의 제한이 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 현황과 차이는 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 19일자 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액 94,380,608원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리: 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 162,961,129원입니다.

임차인 현황:

* 주식회사좋은대부금융

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

주의사항: 본건 현황조사 시점 기준, 관리비 7,500,000원이 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 중요한 사항이므로 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 운암동은 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 장기간 형성된 주거 단지입니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 안정적이며, 대로와 중로에 인접하여 차량 접근성이 좋습니다. 또한, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 최근 아파트 매매 시세는 본건의 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준에서 거래가 이루어지고 있어, 해당 지역의 부동산 시장은 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 금호타운

* 관리사무소 연락처: 062-529-0995

* 주소: 광주광역시 북구 운암동 1033

* 사용승인일: 1991년 9월 4일 (준공 35년차)

* 동수: 6동

* 세대수: 432세대

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 6동 4층 406호

* 주차대수: 총 500대 (세대당 약 1.16대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2022년 1월부터 현재까지 약 7,500,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 잔금 납부 시 인수해야 할 금액일 수 있으며, 명확한 확인 및 협상이 필요합니다.

건축 노후화: 1991년에 준공된 아파트로, 건축 35년차를 맞아 내부 시설 및 건물 전체의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

최근 시세와의 비교: 감정가 162,000,000원이 최근 실거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있어, 급격한 시세 차익을 기대하기보다는 안정적인 시세 유지를 바탕으로 접근하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주 북구 운암동에 위치한 아파트로, 교통 및 주변 생활 여건은 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없다는 장점이 있습니다. 그러나 상당 금액의 미납 관리비와 아파트의 노후화는 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 미납 관리비 부담을 감안하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 오랜 기간 형성된 주거 단지로, 꾸준한 수요층 확보가 예상됩니다.

우수한 교통 접근성: 대로변과 중로에 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

시장 가격 부합: 감정가가 최근 실거래가 수준과 유사하여, 추가적인 시세 상승을 통한 큰 이익보다는 현 시세 기반의 안정적인 투자 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 4월 3일: 84.748㎡ (약 25.64평) → 19,500만원 (평당 약 759만원)

* 2026년 4월 18일: 125.128㎡ (약 37.85평) → 27,000만원 (평당 약 714만원)

* 2026년 4월 17일: 125.128㎡ (약 37.85평) → 28,500만원 (평당 약 753만원)

본건 건물 면적: 73.20㎡ (약 22.14평)

상기 면적별 평당가를 기준으로 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 15,813만원 ~ 16,672만원 범위로 추정됩니다.

감정가: 162,000,000원

미납 관리비: 7,500,000원

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 미납 관리비 7,500,000원의 부담을 감안하면 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가 대비 다소 낮은 금액, 또는 유사한 금액 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가: 155,000,000원 (감정가 대비 약 95.6% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.