나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20965 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 1155-9 현대백조 상가에이동 1층103호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20965 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 1155-9 현대백조 상가에이동 1층103호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경20965
• 주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 1155-9 현대백조 상가에이동 1층103호
• 감정가: 48,300,000원
• 최저가: 23,667,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

군산지원 경매2계 2025타경20965 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 1155-9 현대백조 상가에이동 1층103호 | 감정가: 48,300,000원 | 최저가: 23,667,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 군산지원 2025타경20965 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 1155-9 현대백조 상가에이동 1층103호

용도: 근린생활시설 (상가)

1.2. 매각 개요

감정가: 48,300,000원

토지면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

건물면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

건물의 구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지상 2층 내 1층

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 이OO / 이OO / 이OO

(특이사항/주의사항: 자료 없음)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산명화학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지대입니다.

도로 조건은 본건 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 매우 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 토지의 기본적인 용도 활용도는 높습니다. 그 외 고도지구, 시가지경관지구(일반), 자연경관지구로 지정되어 있어 향후 개발 행위 시 건축 제한 사항을 확인해야 합니다.

2.2. 권리 분석

경매구분은 '부동산강제경매'이며, 매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'로 동일인인 것으로 보아 사채 등에 의한 단순 채무 관계에 따른 강제경매로 추정되며, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

임대관계는 현재 '미상'으로 조사되었습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 이에 따라 명도에 대한 추가적인 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

용도는 공부상 상가(근린생활시설)이며, 약 500세대 규모의 현대백조 아파트 단지 내 1층에 위치하여 배후 수요를 확보하고 있습니다.

최고의 입지: 아파트 단지 내 상가 1층이라는 점은 고정적인 거주민 수요를 바탕으로 안정적인 영업 환경을 제공합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 소매점, 생활 서비스업, 소규모 학원 등 주거 밀착형 업종으로의 활용도가 높습니다.

2.4. 생활 정보 및 환경

본 물건이 위치한 토지는 현황 '아파트 건부지'로 이용 중인 남동측 하향 부정형의 토지입니다.

설비내역으로는 위생 및 급배수설비를 갖추고 있어 상가 이용에 문제가 없습니다.

주요 시설로는 '군산명화학교'가 인접해 있어 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 저촉됩니다. 이로 인해 유흥업소, 숙박시설, PC방 등 일부 업종의 영업이 제한되므로, 상가 입점 업종 선정에 유의해야 합니다.

지도 검색을 통한 주변 시설 확인 결과, 본 물건지 인근에 명확한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금 또는 명도 저항에 대한 리스크가 있습니다.

2. 학교 보호구역 제한: 상가 건물임에도 불구하고 학교 절대/상대보호구역에 저촉되어 특정 업종의 입점이 법적으로 제한됩니다. 이는 매수인의 상가 활용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 사전 관할 교육청 확인이 필수입니다.

3. 건축 제한: 고도지구 및 경관지구로 지정되어 있어, 미래에 증축이나 용도 변경을 시도할 경우 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 4,830만원대의 소액 투자로 접근 가능한 군산 나운동의 아파트 단지 내 1층 상가입니다. 500여 세대의 고정 수요와 우수한 1층 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 학교보호구역으로 인한 업종 제한과 임차인 현황 미상이라는 리스크를 충분히 인지하고, 보수적인 가격으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 감정가가 5천만원 미만으로 소액 자본으로 부동산 투자가 가능합니다.

2. 우량한 입지: 주거 밀집 지역의 아파트 단지 1층 상가로, 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익 창출이 용이합니다.

3. 편리한 접근성: 왕복 2차선 도로와 접해 있어 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

법원 정보

군산지원 경매2계