나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31277 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1339-6 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31277 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1339-6 상가주택 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2025타경31277 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1339-6 | 감정가: 778,624,400원 | 최저가: 545,037,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2025타경31277 (1)이며, 용도는 상가주택입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 778,624,400원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건의 토지 면적은 502.00㎡ (약 151.86평)입니다.

건물 면적은 530.43㎡ (약 160.46평)이며, 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다.

건물의 이용 상태는 1층 및 2층은 근린생활시설(현재 공실 상태), 3층은 주택, 옥탑1층은 계단실, 옥탑2층은 물탱크실로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 전주대학교 북측 인근에 위치하며, 대학교, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

인근에는 전북 혁신도시 및 서부 신시가지가 발전하고 있어 환경적 입지는 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 동측 및 남동측으로 폭 약 4~5M 정도의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 상권 현황

본건은 대학가 인근에 위치하고 있으나, 상권이 활성화된 전북대학교 구정문 상권과는 달리 주변에 식당이나 카페 등이 자주 변동되는 등 전통적인 대학로 맛집 상권이 형성되지 않은 점이 특징입니다.

이는 근린생활시설(1, 2층)의 현재 '공실' 상태와 연결되어 향후 임차인 유치 시 상권의 특성을 고려한 업종 선택이 중요함을 시사합니다.

3.2. 건물 이용 상태

1, 2층 근린생활시설은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인 모집 및 상권 활성화를 위한 노력이 필요합니다.

3층 주택 부분은 주거용으로 이용 중이며, 상가와 주택을 함께 운용하는 주상복합 건물로서의 활용 가능성이 높습니다.

4. 권리분석 (등기/임차) 및 특이사항

4.1. 등기 및 임대차 관계

본 경매는 부동산강제경매로 채권자 그OOOOOOOOOOOOOOOO의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장조사를 통해 주택 및 근린생활시설 부분의 실제 임차인 유무, 점유관계, 임차보증금 및 월세액 등을 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 주의사항

본건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 주의사항으로 제시외 건물 및 제시외 수목이 매각 대상에 포함되므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특수 권리 분석

5.1. 법적 제한사항

토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

특히, '자연녹지지역'은 개발 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 용도 변경이나 증축 등 개발 계획이 있다면 사전에 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 상대보호구역(은화학교, 전주대학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한 등이 발생할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 분석

주변 상권 분석 및 지리적 특성 검색 결과, 본건 주변에 특별히 주목할 만한 대형 혐오시설(기피시설)은 검색되지 않았습니다.

5.3. 공실 리스크

1, 2층 근린생활시설이 현재 공실 상태라는 점은 수익률 발생 시점까지의 기간을 고려해야 하는 재정적 리스크로 작용합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전주대학교 인근의 상가주택으로, 대학가 배후 수요와 인근 신도시 개발의 환경적 이점을 동시에 보유하고 있습니다.

다만, 자연녹지지역 및 상대보호구역이라는 용도지역 제한과 상가 부분의 공실 리스크를 안고 있으므로, 이에 대한 정확한 분석과 임차인 유치 전략 수립이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

* **대학가 배후 수요:** 전주대학교 학생 및 교직원 수요를 바탕으로 한 안정적인 주거 및 상가 임차 수요 확보 가능성이 있습니다.

* **주상용 복합 건물의 수익성:** 주택(3층)에서 안정적인 주거 임대 수익을 창출하고, 1, 2층 상가에서 추가 수익을 도모할 수 있는 구조입니다.

* **신흥 개발 지역 인접:** 서부 신시가지, 전북 혁신도시 등 인근 개발 지역의 발전으로 인한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **일괄매각의 명확성:** 토지 및 건물이 일괄매각 대상이며, 제시외 물건까지 포함되어 있어 권리 관계가 명확한 편입니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계