나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101495 [1] 부산광역시 강서구 눌차동 389-1 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101495 [1] 부산광역시 강서구 눌차동 389-1 전 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2025타경101495 | 소재지: 부산광역시 강서구 눌차동 389-1 | 감정가: 61,074,000원 | 최저가: 61,074,000원 | 용도: 전

1. 부산서부지원 2025타경101495 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101495 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 눌차동 389-1

용도: 전 (밭)

감정가: 61,074,000 원

토지면적: 377.00㎡ (약 114.04평)

토지 지분율: 37700 (해당 토지 전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 최O

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 감정평가서 요약

본 물건은 부산광역시 강서구 눌차동에 위치한 토지입니다. 기호(1)은 정거마을 남서측 인근에 위치하며 주변은 임야, 농경지, 묵답 등으로 형성되어 있습니다. 기호(2)는 부산신항 남측 가덕해안 일주도로 전망대에서 약 100미터 내외 거리에 있는 임야 내에 소재하며 주변은 자연림입니다.

교통상황 및 인접 도로 상태는 두 필지 모두 지적도상 맹지로서 차량의 직접적인 접근은 불가하며, 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

이용 상태는 기호(1)은 가장형의 묵답 상태, 기호(2)는 자루형의 묵답상태이나 현황 '자연림' 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 기호(1)의 경우 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 역사문화환경보존지역, 하천 관련 사항 확인 필요, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 기호(2)의 경우 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 사업지역(신항만 건설 예정지역), 제한보호구역(해군기지), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 부산광역시 강서구 눌차동에 소재하며, 부산신항 개발 예정지와 인접하여 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가질 수 있는 지역입니다. 가덕해안 일주도로 전망대 인근에 위치하여 경관이 양호할 수 있습니다. 하지만, 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어렵고 인접 필지를 통한 통행이 필요하여 도로 확보 문제가 주요 고려사항입니다. 기호(1)과 기호(2)는 서로 다른 환경(농경지/묵답 vs 자연림)을 가지고 있으며, 기호(2)는 해군기지 제한보호구역에 해당하여 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되는 건입니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 최O입니다. 제공된 정보 상 별도의 부담(근저당, 가압류 등)은 명시되지 않았으나, 실제 권리관계는 입찰 전 반드시 법원 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다. 가장 중요한 권리 관련 사항은 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점입니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 농경지 및 임야로 구성된 지역으로, 현재 활발한 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 농업 및 자연림 위주이며, 부산신항 개발 등 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역의 변화 가능성은 존재합니다. 이는 전통적인 상권 분석보다는 미래 가치 예측에 초점을 맞춰야 함을 시사합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 개발이 진행 중인 부산신항 및 가덕도 인근에 위치하고 있습니다. 대중교통 접근성은 제한적이며, 차량을 이용하더라도 인접 필지를 통한 진입이 필요합니다. 편의시설, 교육시설 등 생활 인프라에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않으며, 가까운 생활권은 눌차동 정거마을 인근으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 토지 취득을 위해서는 농지취득자격증명원 발급이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

둘째, 지적도상 맹지라는 점과 인접 필지를 통한 접근 방식은 추후 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 관련 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있습니다.

셋째, 기호(2)의 경우 해군기지 제한보호구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 중대한 제약이 따릅니다.

넷째, 토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역이나 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 자유로운 개발이 어렵습니다.

다섯째, 부산신항 및 공항복합도시 조성 사업 예정지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산신항 개발 등 대규모 국책 사업의 영향권 내에 위치하여 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 맹지로서의 접근성 문제, 농지취득자격증명원 필수 제출이라는 법적 제약, 그리고 특정 구역(해군기지 제한보호구역 등)의 개발 제한 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지의 현황(묵전, 자연림)과 용도지역 제한 등을 고려할 때, 투기적 목적보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 동향을 면밀히 파악하고 법적 제약 사항을 완벽히 해결할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 부산신항 및 관련 개발 사업 추진으로 인한 지가 상승 잠재력.

2. 가덕해안 일주도로 인접으로 인한 향후 관광자원화 가능성.

3. (기호 1) 농경지/묵전으로서의 개발 가능성 (단, 농지법 및 지역 지구제한 검토 필수).

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 검토

부산 강서구 눌차동 일대는 현재 부산신항만 건설 및 확장이 활발히 진행되고 있으며, 가덕신항 개발도 계획 중에 있습니다. 또한 가덕해안 일주도로가 개설되어 있어 관광 및 교통의 잠재력을 가지고 있습니다. 눌차도 지역은 과거 일제강점기 군사시설의 흔적도 남아있으며, 정거마을에는 벽화 거리 등 특색 있는 공간이 조성되어 있습니다.

혐오시설 관련하여 직접적으로 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 언급된 자료는 없습니다. 다만, 기호(2) 토지는 '제한보호구역(해군기지)'으로 지정되어 있어 군사 시설 보호와 관련된 규제를 받습니다. 또한, 부산 강서구 지역에서는 신규 소각장 건설 등 '님비' 시설 도입에 대한 주민 반발 사례가 보고된 바 있으나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련은 없어 보입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계