나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22066 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 406 연지자이2차아파트 211동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택. 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제211동 제4층 제402호로서,
(사용승인일 2011.12.02)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 5필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 3차선, 북측 및 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1):자연녹지지역, 제3종일반주거지역(2024-02-07), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(연지1-1(도시재개발법→도시및주거환경정비법))<도시재개발법>에 속함.
2):제3종일반주거지역(2024-02-07), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(연지1-1(도시재개발법→도시및주거환경정비법))<도시재개발법>에 속함.
3):제3종일반주거지역(2024-02-07), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(연지1-1(도시재개발법→도시및주거환경정비법))<도시재개발법>에 속함.
4):제3종일반주거지역(2024-02-07), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(연지1-1(도시재개발법→도시및주거환경정비법))<도시재개발법>에 속함.
5):제3종일반주거지역(2024-02-07), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(연지1-1(도시재개발법→도시및주거환경정비법))<도시재개발법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22066 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 406 연지자이2차아파트 211동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 677,000,000원

토지면적: 66.05㎡ (약 19.98평)

건물면적: 127.25㎡ (약 38.49평)

사용승인일: 2011년 12월 02일

1.3. 감정평가 요약

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역에 소재함.

차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 211동 4층 402호로 이용 중임.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지는 완경사지대 내 조성된 5필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

북동측으로 왕복 3차선, 북측 및 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로, 중로 및 재개발구역(연지1-1) 등에 속함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임. 연지초등학교가 인근에 소재함.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능한 수준임.

2.3. 도로상태

본건 아파트 단지는 북동측 왕복 3차선 도로와 북측, 남측, 서측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2021년 09월 07일 접수된 애큐온저축은행의 근저당권(을12)임.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 09월 10일

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리

애큐온저축은행 근저당권 (접수일자: 2021.09.07)

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됨. 단, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 인근에는 공동주택 및 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

4.2. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 연지초등학교가 서측 인근에 위치함.

* 교통시설: 시내버스정류장이 인근에 소재함.

* 생활시설: 각종 근린생활시설 이용 가능.

4.3. 단지 정보

아파트명: 연지자이2차

주소: 부산광역시 부산진구 연지동 406

건축년도: 2011년 12월 02일

총 세대수: 1011세대

총 동수: 13개동 (자료별 상이, 13개동 또는 15개 주동+10개 부속동으로 파악됨)

총 주차대수: 약 1,306대 (제공된 JSON 정보 기준, 단지 정보에는 35대로 기재되어 있어 확인 필요)

최고층: 23층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 간주됨. 임차인의 권리 관계 및 실제 점유, 거주 여부에 대한 면밀한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적임. 만약 임차인의 대항력이 유효한 경우, 명도에 어려움이 따를 수 있으며, 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없음.

5.2. 재개발 구역 지정

본건이 재개발구역(연지1-1)으로 지정되어 있어 향후 재개발 사업 진행에 따라 단지의 가치 상승이 기대될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 변동성 및 불확실성이 존재할 수 있음.

5.3. 기타 특이사항

제공된 아파트 정보와 JSON 데이터 간 주차대수 표기(35대 vs 1,306대)에 차이가 있어 단지 관리 현황 확인이 필요함.

6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 연지동에 위치한 연지자이2차 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 연지초등학교와 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 및 권리 관계 측면에서 매우 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사와 법률 자문을 통해 정확한 상황을 파악해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 부산진구 핵심 주거 지역 내 위치

* 초등학교 등 교육 시설 인접

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 대규모 단지 내 아파트로 관리 및 편의시설 양호

8. 예상 입찰가

현재 시점(2026년 7월)의 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건과 유사 면적(127.25㎡) 및 층수(4층)를 감안한 적정 시장 가치는 6억 3천만원에서 6억 7천만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 6억 7천 7백만원이며, 이는 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임 미상이라는 명확한 위험 요소와 재개발 구역 지정에 따른 불확실성을 고려할 때, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 6억 3천만원 내외를 권장하며, 명도 및 권리 분석에 대한 추가 확인이 이루어진다면 입찰가를 조정할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 (2026년 7월)

* 84.92㎡ (25.7평), 4층: 475,000,000원

* 117.62㎡ (35.6평), 10층: 600,000,000원

* 84.92㎡ (25.7평), 11층: 490,000,000원

* 감정가: 677,000,000원

* 본건 면적: 127.25㎡ (38.49평)

* 예상 입찰가: 630,000,000원 (권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.