나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22068 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 에이동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(범내골역), 2호선(전포역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상58층 건물내 제에이동 제3층 제307호로서,
- 외 벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리창 등 마감,
- 내 벽: 벽지마감 등,
- 창 호: 강화유리창 등의 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22068 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 에이동 3층307호

* 용도: 아파트

* 건물규모: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상58층 건물내 A동 3층 307호, 사용승인일 2011년 6월 17일

* 토지 면적: 14.79㎡ (약 4.47 평)

* 건물 면적: 121.21㎡ (약 36.67 평)

* 감정가: 616,000,000 원

1.2. 매각 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

* 또한, 부산도시철도 1호선(범내골역)과 2호선(전포역)이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 무난한 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

* 본 건물의 말소기준권리는 2020년 10월 23일 접수된 하나은행의 근저당권 (을5) 입니다.

* 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 500,683,342원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로 평가됩니다.

4.2. 단지 및 생활 편의시설

* 본 물건이 속한 '더샵 센트럴스타'는 총 5개 동, 1360세대의 대단지 아파트입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있어 입주민들의 편의를 제공합니다.

4.3. 주차 시설

* 단지 내 총 주차 대수는 3287대로, 현대적인 주차 시스템을 갖추고 있습니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

5.1. 토지 이용 계획

* 본건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 제반 제한 상태

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접하고 있습니다.

* 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설 인근의 안정적인 환경을 유지합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 현재 등기부상 채권 총액이 감정가에 근접하고 있어, 소멸되지 않는 권리는 없으나 채권 규모를 인지하고 있어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대관계가 미상으로 파악되어, 임대차 관계에 대한 정확한 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 대단지 아파트입니다. 지하철역과 주요 도로가 인접해 있어 광역 접근성 또한 뛰어납니다. 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 비교적 최근인 2011년에 준공되어 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 등기부상 채권 총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 3층이라는 저층이라는 점은 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산진구 중심부에 위치하여 부산시 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 대단지 브랜드 가치: '더샵' 브랜드 아파트로서 단지 규모와 브랜드 인지도가 높습니다.

* 생활 편의 인프라: 다양한 상업시설 및 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 비슷한 면적의 아파트가 2026년 5월 및 6월에 4억 9천 5백만원에서 6억 6천 5백만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 121.21㎡ 면적에 3층이라는 저층이라는 점을 감안할 때, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 시장 시세 범위: 약 5억 7천만원 ~ 5억 9천만원

* 예상 입찰가: 570,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.