나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22002 [1] 부산광역시 연제구 연산동 862 연제힐스테이트 상가2동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재‘부산지방국세청’남서측 인근에 위치하고 있는
연제힐스테이트 상가2동 1층 101호 외 1개호로서, 인근 주변은 공동주택·업무시설·
근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경읕 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(시청
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 101호 및 2층 201호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등
- 천정 : 텍스 마감
- 바닥 : 타일 깔기 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호1 및 기호2 공히 제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근지세는 남서측으로 경사를 이루고 있으며, 아파트 및
부속 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로는 왕복5차선(연제로), 남동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-11-22)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 862 연제힐스테이트 상가2동 1층101호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

토지면적: 66.29㎡ (약 20.05평)

토지 지분: 66.2921㎡ (약 20.05평)

건물면적: 109.56㎡ (약 33.14평)

건물 지분: 109.5614㎡ (약 33.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 법원 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22002 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 680,000,000원

채권자: 온천새마을금고 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘부산지방국세청’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 관공서 등이 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 시청역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 101호에 해당합니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 페인팅, 천정은 텍스 마감, 바닥은 타일 깔기 등이며 샷시창 구조입니다. 건물 사용승인일은 2008년 6월 4일입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 사다리형에 유사한 형상으로 인근 지세는 남서측으로 경사를 이루고 있으며, 아파트 및 부속 상가 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 왕복 5차선 (연제로), 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 용도 및 토지계획

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 절차에 따라 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준 권리

을2 근저당권 (온천새마을금고, 2015년 8월 7일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부등본상 확인되지 않습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권 등기가 확인되지 않아 인수되는 지상권은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 권리관계를 최종 확인해야 합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)유니온키드, 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자등록일: 2017년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항 (물건명세서)

물건명세서에 기재된 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 부산지방법원 인근, 부산지방국세청 주변의 상업지역에 위치하고 있으며, 연제구의 주요 업무 및 상업 시설 밀집 지역의 일부입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 부산지방국세청을 비롯한 관공서, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하여 유동인구 및 잠재 수요가 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

제1종근린생활시설로서 주변 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 대상으로 하는 업종에 적합하며, 시청역 역세권이라는 이점을 활용한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 부산지방국세청 등 관공서가 있어 업무 편의성이 높으며, 부산도시철도 1호선 시청역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거/업무 환경

주변에 다수의 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요 및 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

2008년 사용승인된 건물로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 채권 총액이 14억 원 이상으로 매우 높은 편입니다. 비록 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 다수의 채권자 및 복잡한 권리관계는 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

상가 시장의 임대 수요 및 공실률 변동 가능성은 항상 존재하므로, 시장 상황을 지속적으로 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제힐스테이트 상가 2동 1층 101호의 부동산 임의경매 건입니다.

우수한 입지와 편리한 교통, 그리고 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 근린상가로서의 가치를 지니고 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 높은 채권 총액으로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 하며, 실제 투자 결정 시에는 건물 상태, 정확한 상권 분석, 공실률 등을 종합적으로 고려한 현장 조사 및 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산 시청 및 국세청 인접, 시청역 역세권으로 최상의 접근성 확보

* 안정적인 배후 수요: 주변 업무시설 및 주거 단지로 인한 꾸준한 고객 확보 가능

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 최소화

* 지역 개발 잠재력: 연제구 일대의 지속적인 개발로 인한 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 680,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 입찰가 산정은 별도의 시장 조사 및 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.