나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30842 [1] 경상남도 사천시 용현면 송지리 59-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 송지리 소재 용현초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 시청 등의 관공서와 아파트단지 및 근교농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 불가능하고, 인근에 국도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 현황 전(휴경)으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 자연입목(버드나무 등)이 자생중이며, 그 경제성과 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 진주지원 2025타경30842 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 송지리 59-2

용도: 전 (밭)

감정가: 46,521,500 원

토지면적: 1121.00㎡ (약 339.10평)

토지 지분: 280.25㎡ (약 84.79평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 지분 매각

* 공유자 우선매수 신고 가능 (1회에 한함)

* 지적도상 맹지 (도로에 직접 접해 있지 않음)

* 현황 전(휴경)으로 이용 중이며, 자연 입목(버드나무 등)이 토지에 포함 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 송지리 소재 용현초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시청 등 관공서, 아파트 단지, 그리고 근교 농경지대로 형성되어 있습니다. 사천시는 지리적으로 경상남도 서남부 해안에 위치하며, 북쪽으로는 산지로 둘러싸여 있고 남쪽은 해안선과 접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입은 직접적으로 어렵습니다. 인근에 국도가 지나고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 남해고속도로 및 대전-통영간 고속도로와 인접해 있어 진주, 창원, 통영 등 인근 도시로의 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 본건은 맹지 상태로, 도로에 직접 면하지 않아 접근성이 제한적입니다.

2.4. 주변 시설

* 교육 시설: 용현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 관공서: 사천시청 등 각종 관공서가 소재합니다.

* 주거 및 개발: 인근 송지리 일원에는 기업형 임대주택 및 아파트 단지가 건설되었거나 계획 중에 있어 지역 개발이 진행되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1 (1982-05-24): 소유권이전 (신강희)

* 갑2 (2017-10-31): 소유권이전 (신우균 외 3명, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5 (2024-04-09): 2번 신우균 지분 가압류 (롯데카드주식회사, 10,062,737원)

* 갑6 (2024-07-11): 2번 신우균 지분 가압류 (오케이저축은행, 5,482,889원)

* 갑7 (2025-05-12): 2번 신우균 지분 강제경매 (오케이저축은행, 6,340,226원, 사건번호: 창원지방법원 진주지원 2025타경30842)

총 등기부 채권액: 21,905,626원 (가압류 및 강제경매 채권 합계).

3.2. 채권자 및 경매 개시

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 말소기준권리는 2024년 4월 9일자 롯데카드주식회사 가압류(갑5)로 추정됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 상세 내용이 없으므로, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

용현면 송지리는 사천시청 등 관공서와 인접해 있고, 기존 농경지와 신규 주택 단지가 혼재된 지역입니다. 최근에는 '사천 송지 엘크루'와 같은 대규모 아파트 단지 개발이 이루어지고 있으며, 이는 배후 주거 단지로서의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 본건이 위치한 송지리 59-2번지 일대는 지적도상 맹지이며, 농업진흥구역에 해당하여 토지 이용에 제한이 따릅니다. 따라서 직접적인 상업적 가치보다는 지역 개발의 흐름 속에서의 토지로서의 가치를 고려해야 할 것입니다. 사천시 전체적으로는 폐기물 처리 시설 및 소각장 설치와 관련된 주민 민원이 발생하고 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성은 적어 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 용현초등학교가 있어 교육 접근성이 있습니다. 또한, 사천시청과 같은 행정기관이 소재하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 인근에 아파트 단지가 조성되면서 기본적인 생활 편의시설 역시 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 취득하지 못하거나 관련 요건을 충족하지 못할 경우, 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 접해 있지 않아 접근 및 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며 소유권 행사 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 경매 절차에서 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 농림지역 및 농업진흥구역: 토지 이용 계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농업 목적 외 개발에 제한이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 사천시 개발 지역 인접: 송지리 일대에 신규 주택 단지가 조성되는 등 지역 개발이 진행 중입니다.

* 농지로서의 잠재력: 비록 현재는 휴경 상태이나, 농업진흥구역 내 농지로서 향후 농업 관련 정책이나 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 토지 지분 매각으로 인한 경매 물건으로, 감정가 수준에서 접근이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 용현면 송지리에 위치한 농지 지분 매각 건입니다. 지적도상 맹지이며 농업진흥구역에 해당하여 토지 활용에 제약이 따르고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이 주요 고려 사항입니다. 또한, 토지 지분 매각이므로 다른 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 반면, 인근 지역의 개발 정황과 관공서 등 생활 편의시설과의 근접성은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어서는 제공된 감정가(46,521,500원)를 기준으로 하되, 제시된 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 경매 절차 상의 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다. 본 보고서에서는 실제 입찰가를 특정하기는 어려우나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 분석 등을 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권장하며, 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.