나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21443 [1] 경상남도 거제시 아주동 1278-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '예솔마을'내에 위치하며, 주위는 일반주택, 주거나지, 전, 답, 임야가 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

북측으로 하향 완경사 지세의 부정형, 사다리형 토지로서, 일련번호 1 토지:도로, 일련번호 2 토지:임야기타(건축허가를 득하고 조성 중인 상태)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1 토지 : 본건이 도로임.
일련번호 2 토지 : 지적도상 북측으로 노폭 약 5m정도의 도로(일련번호1토지)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 토지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 해당지번 중 298㎡ 전원개발사업구역(전원개발
촉진법).
일련번호 2 토지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타
'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 구축물(감정서상 ㄷ, ㄹ) 포함.
- 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 2식(감정서상 ㄱ, ㄴ)은 매각대상에서 제외함.
- [목록 2] 토목공사가 중단된 상태이며, 건축 허가사항의 유효여부 및 승계 여부 등을 해당 관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21443 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1278-11

용도: 임야

감정가: 2,830,938,000원

토지면적: 8,139.00㎡ (약 2,462.09평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 아주동에 위치하며, '예솔마을' 내에 있습니다. 주변으로는 일반주택, 주거나지, 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 자연환경이 어우러진 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 일련번호 1 토지는 해당 토지가 도로로 이용 중이며, 일련번호 2 토지는 지적도상 북측으로 폭 약 5m의 도로(일련번호 1 토지)와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 전원개발사업구역(298㎡)에 해당합니다.

* 일련번호 2 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계액이 0원이므로, 별도의 인수 부담 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 3월 11일 접수된 조흥저축은행 근저당권(을19)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등기 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부 채권 총액: 2,990,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 일반주택, 주거나지, 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집된 상권보다는 주거 및 농업, 자연녹지 지역의 특성이 강하게 나타납니다. 인근에 '예솔마을'이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 제공된 정보로는 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 상세 정보는 파악되지 않습니다. 다만, 주택 및 농지가 혼재된 지역으로 전원생활 또는 농업 활동과 연관된 생활 환경을 예상할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토목 공사 중단 상태: 일련번호 2 토지의 경우, 토목 공사가 중단된 상태이며 건축 허가 사항의 유효 여부 및 승계 가능 여부를 해당 관청에 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 법규적 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지 형상 및 지세: 북측으로 하향하는 완경사의 부정형, 사다리형 토지로, 개발 및 활용 시 경사도 및 형상에 따른 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 감정서상 'ㄷ', 'ㄹ'로 표시된 구축물은 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너 2식('ㄱ', 'ㄴ')은 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 임야로, 총 2,462.09평에 달하는 넓은 면적을 소유하고 있습니다. 권리상 인수할 임차인이 없고, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 매우 깔끔한 편입니다. 그러나 토지 일부에 토목 공사가 중단된 상태이며, 건축 허가 사항의 유효성 및 승계 여부 확인이 필수적입니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 대한 법적 제약이 존재하며, 완경사 지형으로 개발 시 추가 비용이 예상됩니다. 이러한 개발 관련 불확실성 및 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰 가치를 판단해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,462.09평의 광활한 면적은 향후 개발 가능성을 높이는 요소입니다.

* 깔끔한 권리관계: 인수 부담 있는 임차인 없이 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 명도 및 권리상 문제가 적습니다.

* 개발 잠재력: 중단된 토목 공사 및 건축 허가 문제를 해결하고 토지 이용 규제를 완화하거나 활용 방안을 모색한다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,830,938,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토목 공사 중단, 건축 허가 불확실성, 용도지역 제한, 지형적 제약 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 개발 가능성 및 인허가 관련 추가 조사, 그리고 최근 유사 지역의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이를 면밀히 분석한 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.