나이스옥션 법원경매 진주 2025타경706 [1] 경상남도 남해군 남해읍 평리 740 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 인근(기호1,2) 및 동측 인근(기호 3,4,6,9,10), 북서측 인근(기호11), 북측 인근(기호12)에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임. 기호(3,4) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임. 기호(6) : 부정형 완경사지내 평지로 축사부지 등임. 기호(9) : 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임. 기호(10) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 현황 진입도로 등임. 기호(11) : 부정형 평지로 농지임. 기호(12) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 맹지임. 기호(3,4) : 본건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로 인접 토지 진입로(기호10)가 있음. 기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있음. 기호(9) : 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있음. 기호(10) : 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로가 있으며, 본건 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로임. 기호(11) : 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(12) : 지적도상 맹지이며, 본건 북측 인접지를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호(3,4,6) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육] 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(9) : 계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업보호구역<농지법> 기호(10) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 기호(11) : 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역 <농지법>, 소하천예정지(골안천)<소하천정비법> 기호(12) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

-후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨. -본건 기호(5) 건물 옥상에 제시외태양광설비가 소재함. -본건 기호(9,10,12)지상에 제시외수목 수주가 소재함. -본건 기호(11) 지상에 제시외관정이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(10)은 귀 제시목록 및 공부상 지목이 답이나 일부 현황 진입도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1991.03.01) 외벽 : 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(7) : 현황 멸실상태임. 기호(8) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(사용승인일:1996.08.26) 기호(8-1),(8-2) 강파이프구조 강판지붕 단층건으로(증축:1998.12.24)

이용상태

기호(5) : 주택임. 기호(8) : 축사임. 기호(8-1),(8-2) : 퇴비사 및 창고 등으로 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

기호(5) 부분에 난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[1,2] 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경706 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 평리 740

용도: 전

감정가: 50,448,000원

토지면적: 1,051.00㎡ (약 317.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (등기부상, 단 현황 건물 존재)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (단, 지상 건물 존재)

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명, 공동담보

* 건물감정평가요항표 상 기호(5) 주택, 기호(8) 축사, 기호(8-1),(8-2) 퇴비사 및 창고 등 현황 건물 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 "외금복지회관" 남동측 및 동측, 북서측, 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며 제반 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 도로 접근성

* 기호(1,2) 토지는 맹지입니다.

* 기호(3,4) 토지는 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하며, 북동측으로는 인접 토지의 진입로(기호10)가 있습니다.

* 기호(6) 토지는 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로(기호10)가 있습니다.

* 기호(9) 토지는 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로와 접합니다.

* 기호(10) 토지는 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로와 접하며, 본 토지 일부가 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로로 이용되고 있습니다.

* 기호(11) 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(12) 토지는 지적도상 맹지이며, 북측 인접지를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건 토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(유주홍, 서금례) 후 2018년 10월 16일 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(336,000,000원)이 말소기준권리로 등기되었습니다. 이후 2024년 10월 16일 경남신용보증재단의 가압류(29,430,000원), 2025년 5월 15일 새남해새마을금고의 임의경매(393,806,080원)가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리로 확인됩니다. 등기부채권 총액은 365,430,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 주변에 활성화된 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. "외금복지회관"이 인근에 소재하는 점을 고려할 때, 지역 커뮤니티 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

4.2. 편의/주거/교육 시설

생활 정보와 관련하여, 구체적인 편의 시설, 주거 지역, 교육 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 하지만 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 남해읍 중심 지역을 통해 해결될 것으로 보입니다.

5. 토지 이용 현황 및 특이사항

5.1. 토지 현황

본건 토지는 기호별로 이용 상태가 다양합니다.

* 기호(1,2): 부정형 완경사지로 휴경지 등입니다.

* 기호(3,4): 부정형 평지로 주거용건부지 등입니다.

* 기호(6): 부정형 완경사지 내 평지로 축사부지 등입니다.

* 기호(9): 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 농지 등입니다.

* 기호(10): 부정형 완경사지로 농지 및 일부 현황 진입도로로 이용 중입니다.

* 기호(11): 부정형 평지로 농지입니다.

* 기호(12): 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 농지 등입니다.

5.2. 제시외 물건

* 기호(3) 지상에 제시외건물 (ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됩니다.

* 기호(5) 건물 옥상에 제시외태양광설비가 소재합니다.

* 기호(9,10,12) 지상에 제시외수목이 소재합니다.

* 기호(11) 지상에 제시외관정이 소재합니다.

* 기호(4) 지상에는 제시외건물 (ㄷ~ㅁ)이 소재하나, 토지 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됩니다.

* 기호(5) 건물은 주택으로, 난방 및 위생설비가 있습니다.

* 기호(7) 건물은 현황 멸실 상태입니다.

* 기호(8) 건물은 축사, 기호(8-1),(8-2) 건물은 퇴비사 및 창고로 이용 중입니다.

5.3. 공부와의 차이

기호(10) 토지의 경우, 공부상 지목은 답이나 현황 일부가 진입도로로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

본건 토지 중 목록에 해당하는 필지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

6.2. 맹지 및 접근성

목록 토지는 맹지이며, 일부 필지(기호6,12) 역시 지적도상 맹지이거나 도로 접근성이 제한적입니다. 이에 따른 건축 또는 이용 시 불편이 따를 수 있습니다.

6.3. 경계확정 및 측량

인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 보전관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 소하천예정지 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 특히, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 운영 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 기타 리스크

* 등기부상 건물 면적은 0이나, 실제 여러 동의 건물이 소재하며, 이 중 일부(기호7)는 멸실 상태입니다.

* 인수되는 권리 중 지상권의 존재 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건(건물, 수목, 관정 등)의 처리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남해읍 평리에 위치한 토지 매각 물건으로, 농경지, 주택, 축사 등 다양한 형태의 현황 건물이 존재합니다. 감정가는 50,448,000원이며, 토지 면적은 1,051.00㎡입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 말소되는 것으로 정리될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등은 추가 확인이 필요합니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 농지취득자격증명 제출 의무와 일부 맹지라는 점입니다. 토지 이용 계획상 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하며, 제시외 물건 관리 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지를 소유할 기회입니다.

* 기존에 건축된 주택, 축사, 창고 등의 시설물을 활용하거나 재건축/용도 변경을 통해 잠재적 가치를 상승시킬 수 있습니다.

* 주변 환경이 농경지와 주택 위주로 형성되어 있어, 조용하고 쾌적한 생활 환경을 추구하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액 외에 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성, 토지 이용 제한 사항, 농지 취득 요건 충족 여부, 맹지 해소 방안, 제시외 건물 및 물건 처리 비용 등 다각적인 분석이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 50,448,000원을 참고하시어 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.