나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1041 [1] 경상남도 양산시 호계동 1035-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.04.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 산막동 소재 <양산산막일반산업단지> 남측 인근에 위치하며, 주위는 중.소공장 및 임야 등으로 형성된 지대임.

토지의 상황

본건은 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지이며, 공업용 건부지임

건물의 구조 및 현상

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
H-Beam : 400X400mm, 최고높이 약17m,
벽체: 하부 문양콘큰리트위 상부 판넬 잇기 마감 등,
바닥: 콘트리트미장위 하드너 마감 등.
창호: 샷시창호임.

[이용현황]
1층 공장 등,
2층 공장, 사무실 등.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 현장조사일 현재 가동 중단상태로 이를 감안하여 평가하였으며, 기계기구의 명칭 ,종류, 구조, 규격, 형식, 용량 등은 현장확인 및 부착된 명판, 감정평가전례, 유사설비 등을 참고하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 향후 기계기구의 정상 가동여부 및 구조, 규격, 형식, 용량 등에 대해서는 재확인 하시기 바람.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1.임대관계:미상임.
2.기타사항:본건 기호(2) 건물의 2층 내부는 폐문 및 이해관계인 부재 등 이유로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부관찰, 탐문에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 경매 진행시 내부구조, 이용현황, 관리상태, 제시외건물, 기계기구 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-4)포함, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 10식 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1041 (1)

소재지: 경상남도 양산시 호계동 1035-16

용도: 공장

감정가: 2,098,967,350원

토지면적: 1,331.00㎡ (약 402.68평)

건물면적: 1,498.17㎡ (약 453.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-4) 포함, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 10식 포함.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 산막동 소재 양산산막일반산업단지 남측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공장 및 임야 등으로 형성되어 있어 산업 활동에 적합한 입지입니다.

양산산막일반산업단지는 경부고속도로 양산 IC와 인접해 있어 교통 및 물류의 편리성이 뛰어난 것으로 평가받고 있습니다. 부산항과 김해공항에서 약 30분 거리에 위치하여 접근성이 우수하며, 국도 35호선 우회도로 계획과도 연계되어 최적의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

최근 양산시는 자체 일자리 창출을 위해 가산산업단지, 대동산업단지 등을 조성하며 산업 기능을 강화하고 있습니다.

본 건이 위치한 지역 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 양산시 전반적으로는 폐기물 처리 시설(자원회수시설, 폐기물 매립장)이 운영 중에 있으며, 이러한 시설들은 초기에는 주민 반발이 있었으나 점차 지역 경제에 기여하고 명소가 되는 사례도 있습니다.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 공유자전원지분전부이전 (2002-06-11, 오인자)

* 갑2: 소유권이전 (2010-04-15, 주식회사 대한테크)

* 갑3: 소유권이전 (2012-11-30, 주식회사 건설글라스테크)

* 을10: 근저당권 (2012-11-30, 부산은행, 504,000,000원, 말소기준권리)

* 을11: 근저당권 (2012-11-30, 부산은행, 1,200,000,000원, 말소)

* 을14: 근저당권 (2018-07-13, 부산은행, 257,000,000원, 말소)

* 갑9: 가압류 (2025-04-01, 주식회사 이스트웨스트, 173,676,929원, 말소)

* 갑10: 강제경매 (2025-04-02, 주식회사 케지티, 247,460,534원, 말소) - 본건 사건

* 갑11: 압류 (2025-04-04, 국민건강보험공단, 말소)

* 갑12: 가압류 (2025-04-16, 신용보증기금, 342,000,000원, 말소)

* 갑13: 가압류 (2025-04-24, 근로복지공단, 34,022,520원, 말소)

* 갑14: 가압류 (2025-05-08, 한국전력공사, 82,923,120원, 말소)

* 갑15: 임의경매 (2025-05-30, 부산은행, 말소) - 울산지방법원 2025타경1175

* 갑16: 가압류 (2025-06-17, 한남미 외 1명, 1,892,538원, 말소)

* 토지 등기부채권 총액: 2,595,515,107원

* 건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2013-04-04, 주식회사 건설글라스테크)

* 을1: 근저당권 (2013-04-04, 부산은행, 504,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (2013-04-04, 부산은행, 1,200,000,000원, 말소)

* 을5: 근저당권 (2018-07-13, 부산은행, 257,000,000원, 말소)

* 갑6: 가압류 (2025-04-01, 주식회사 이스트웨스트, 173,676,929원, 말소)

* 갑7: 강제경매 (2025-04-02, 주식회사 케지티, 247,460,534원, 말소) - 본건 사건

* 갑8: 압류 (2025-04-04, 국민건강보험공단, 말소)

* 갑9: 가압류 (2025-04-16, 신용보증기금, 342,000,000원, 말소)

* 갑10: 가압류 (2025-05-08, 한국전력공사, 82,923,120원, 말소)

* 갑11: 임의경매 (2025-05-30, 부산은행, 말소) - 울산지방법원 2025타경1175

* 갑12: 가압류 (2025-06-17, 한남미 외 1명, 1,892,538원, 말소)

* 건물 등기부채권 총액: 2,561,492,587원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강대봉

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-09

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 윤호진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

본건의 말소기준권리인 부산은행 근저당권(을10, 을1) 및 그 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 특이사항은 없으나, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

양산산막일반산업단지는 경남 양산시의 주요 산업 지구 중 하나로, 다양한 규모의 중소 공장들이 밀집해 있습니다.

이 산업단지는 교통 및 물류 접근성이 뛰어나 기업 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 경부고속도로 양산 IC와 가깝고 부산항, 김해공항과의 연계성이 좋아 물류 이동이 용이합니다.

단지 내에는 금속, 화학, 플라스틱, 식품 등 다양한 업종의 공장들이 입주해 있으며, 지속적으로 새로운 기업 유치를 통해 산업 생태계를 확장하고 있습니다.

본 물건이 속한 지역은 산업활동에 특화된 상권으로, 주변에 주거 시설보다는 공장 및 관련 지원 시설이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내에 위치하여 일반적인 주거 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주요 근거리 생활권은 양산시 산막동 및 인근 산업단지 종사자들을 위한 편의시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

대중교통 이용 편의성은 산업단지 내 노선에 따라 다를 수 있으나, 주로 자가용이나 통근버스를 이용하는 것으로 파악됩니다.

보다 상세한 생활 편의시설 정보는 주변 지역(양산시 중심가 또는 부산, 울산 등)을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 기계/기구 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 기계기구는 현재 가동 중단 상태이며, 향후 정상 가동 여부 및 정확한 규격, 상태 등에 대해 재확인할 필요가 있습니다.

* 건물 내부 확인 곤란: 건물 2층 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 공부 및 외부 관찰, 탐문에 의해 평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 구조, 이용 현황, 관리 상태 등을 재확인해야 합니다.

* 부채 총액: 토지 등기부채권 총액(2,595,515,107원)과 건물 등기부채권 총액(2,561,492,587원)을 합한 총 채무액이 감정가(2,098,967,350원)를 상회하는 것으로 보입니다. 이는 매각 과정에서 예상보다 높은 낙찰가 또는 유찰 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 만큼, 복수의 경매 사건이 얽혀 있어 권리관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공장 및 광업재단저당법 포함: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 10식이 포함되어 있으므로, 해당 기계기구의 실제 상태와 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 주요 산업단지인 양산산막일반산업단지에 위치한 공장입니다.

우수한 교통 및 물류 접근성을 바탕으로 산업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수할 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인도 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 현재 가동 중단 상태인 기계기구와 내부 확인이 어려웠던 건물 상태, 그리고 감정가를 상회하는 총 채무액은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

기계기구의 활용 가치 및 건물의 실제 상태를 면밀히 파악하고, 시장 상황과 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 양산산막일반산업단지 내 위치하여 교통 및 물류가 편리하고, 주변 산업 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 산업 활동 용이: 공업용 건부지로 조성된 토지와 공장 건물로, 즉시 산업 활동 재개가 가능합니다 (기계기구 상태 점검 후).

* 잘 정비된 기반 시설: 산업단지 내에 위치하여 도로, 전기, 통신 등 기본적인 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 양산시의 지속적인 산업 발전 및 일자리 창출 노력으로 향후 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,098,967,350원입니다.

경매에서의 예상 입찰가는 감정가, 물건의 현재 상태(기계기구 포함), 시장 상황, 경쟁 구도, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가를 기준으로 향후 시장 수요와 물건의 투자 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

특히, 기계기구의 가동 가능 여부와 건물 내부 상태 확인이 필수적이며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.