나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3798 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 480 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 소재 ""동해초등학교"" 남서측 인근에
위치하며, 부근 일대는 학교, 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서,
주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 3 ~ 4미터의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군
사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1969)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

일련번호(나) : 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1925)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가, 나) : 공히 주택임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수청구권행사 1회 제한). 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3798 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 480번지 (신주소: 경상북도 포항시 남구 일월로56번길 51)

용도: 단독주택

감정가: 48,448,280원

2.3. 면적 정보

토지면적: 202.00㎡ (약 61.1평)

토지지분: 121.19999999999999㎡ (약 36.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

건물면적: 58.84㎡ (약 17.8평)

건물지분: 35.3㎡ (약 10.7평)

건물 제시외면적: 107.00㎡ (약 32.4평)

2.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 특별매각조건 있음 (공유자우선매수청구권 행사 1회 제한), 제시외 건물 포함

물건명세서 참고사항: 작성일 2026-06-22, 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음, 지상권 개요 해당사항 없음.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 동해면 도구리 소재 "동해초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학교, 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 소유권 이전: 김점숙 (1997-04-26), 권옥빈 외 1명 (상속, 2023-11-27)

- 가압류/강제경매:

- 주식회사디케이마린 (2024-08-29, 9,501,023원) -> 본압류 (2025-05-21, 10,307,307원, 말소)

- 말소기준권리: 갑4 (2024-08-29) 주식회사디케이마린 가압류.

* 건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 김점숙 (1997-04-26)

- 소유권 이전: 권옥빈 외 1명 (재산상속, 2014-10-13)

- 가압류/강제경매:

- 주식회사케이비국민카드 (2019-06-05, 7,072,158원, 말소) - 본 건물의 말소기준권리.

- 신영자산관리대부유한회사 (2022-12-26, 10,042,921원, 말소)

- 주식회사디케이마린 (2024-08-29, 9,501,023원, 말소) -> 본압류 (2025-05-21, 10,307,307원, 말소)

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

건물 및 토지 이용상태 조사 시 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임대관계가 존재할 경우 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례 (주변 빌라/다세대)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 동해면 도구리의 빌라/다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 우진빌라(가동): 2026년 2월, 76.35㎡ (약 23.1평) 거래액 4,450만원.

- 대현타운: 2026년 6월, 64.74㎡ (약 19.6평) 거래액 4,000만원.

- 도구별장빌라(A,B)동: 2026년 6월, 67.33㎡ (약 20.4평) 거래액 2,700만원.

이러한 거래 사례들은 건립 연도(1992-1993년)가 유사한 다세대/빌라 주택의 시세를 나타내며, 본 건의 감정가 및 주택 유형(단독주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 교육환경

* 교육시설: "동해초등학교" 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분매각

본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 매각 후 소유권 행사 및 처분 과정에서 제약을 초래할 수 있습니다.

7.2. 공유자우선매수청구권

공유자우선매수신고 및 특별매각조건에 따라 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 최고가 매수신고인이 낙찰받지 못하게 되는 상황을 야기할 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화

건물은 1925년 및 1969년 사용 승인된 것으로 조사되어, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 따라서 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7.4. 제시외 건물 포함

제시외 건물 107.00㎡(약 32.4평)이 매각에 포함되나, 이에 대한 정확한 권리관계 및 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7.5. 토지이용 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역 등 각종 토지이용 제한 사항이 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7.6. 혐오시설 가능성

인근 지역(동해면 발산리 등)에서 음식물 쓰레기 처리시설, 소각장, 매립장 등의 환경기초시설 유치 논의가 있으나, 본건 소재지(도구리)에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이러한 시설의 잠재적 존재 가능성은 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 동해면에 위치한 단독주택 지분 매물로, 감정가는 48,448,280원입니다. 토지 및 건물 모두 지분 매각이며, 특히 공유자우선매수청구권이 행사될 수 있다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물은 사용승인 연도가 오래되어 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 제시외 건물 또한 포함되어 있습니다. 주변 빌라/다세대 주택의 매매 사례를 볼 때, 제시된 감정가는 토지 가치를 반영한 것으로 보이나, 지분 매각의 특수성과 공유자 우선매수권을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 공유자우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 가능성이 달라지며, 낮은 가격에 지분 취득이 가능할 경우 기회 요인이 될 수 있습니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 토지 자체의 가치를 보고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며 공유자우선매수권 행사 가능성이 높아, 낙찰 후 소유권 확보 자체가 불확실할 수 있습니다. 따라서 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

감정가(48,448,280원)에서 지분 비율(토지 약 60%, 건물 약 60%)을 고려한 지분 감정가는 약 29,070,000원으로 추정할 수 있습니다.

그러나 지분 매각의 복잡성과 공유자 우선매수권의 위험성을 감안할 때, 지분 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 14,500,000원 ~ 20,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 지역의 부동산 시세, 법원 경매 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.