나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3774 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 699-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2025.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""대림골든빌아파트"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 음식점, 도시개발사업지구내 나지, 농경지, 야산 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지이며, 건물이 소재하고 있는 부분은 일반 마당(콘크리트 파쇄석 등이 깔려 있음)보다 약간 높고, 본건 토지 중 도로부분과 일반 마당 사이는 옹벽 등으로 형성되어 있음.
본건 토지의 이용상태는 대부분 상업용 건부지이나 남측 일부는 현황 도로임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 접하고, 남측으로 폭 약 3.8미터 정도의 포장도로(대부분 본건 토지) 또는 폭 약 3미터 정도의 비포장도로(대부분 본건 토지)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 상대보호구역, 준보전산지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목이 ""대""이나 실제는 ""대 및 일부 도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)(3): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2023.05.17)
·외 벽 : 징크판넬 마감
·내 벽 : 판넬 마감
·천 정 : 철골지붕틀위 판넬
·창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(2)(3): 근린생활시설(공실상태).

설비내역

(2)(3): 급·배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임
② 기 타 : 없음.

물건 비고

①일괄매각 ②목록1. 토지상에 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 1동 소재함. ③본건토지는 일부 현황도로인바 감안평가.
④목록1. 공부상 지목이 "대"이나 실제 "대 및 일부 도로"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3774 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 699-1

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 2,493,416,500원

* 토지면적: 3604.00㎡ (약 1,090.26평)

* 건물면적: 319.50㎡ (약 96.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 포항수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 소재하며, 인근에 "대림골든빌아파트"가 있습니다. 주변 지역은 음식점, 도시개발사업지구 내 나대지, 농경지, 야산, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 출입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 3.8미터의 포장도로 또는 폭 약 3미터의 비포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지는 부정형이며, 건물이 소재한 부분은 일반 마당보다 약간 높은 지대에 있습니다. 토지의 이용 상태는 대부분 상업용 건부지이나, 남측 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 토지의 말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)이며, 매각으로 인해 소멸됩니다. 건물 등기부의 말소기준권리 역시 2023년 7월 18일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 현황: 토지 및 건물 등기부상 여러 근저당, 압류, 가압류, 소유권 이전청구권 가등기 등이 존재하나, 대부분 말소되었거나 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부 채권 총액은 약 1,748,567,592원이며, 건물 등기부 채권 총액 또한 동일합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 3월 7일

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 12월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지와 인접해 있으며, 주변에 음식점 등 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 형성이 가능합니다. 도시개발사업지구와 연접해 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력도 보유하고 있습니다. 건축물 용도가 제2종 근린생활시설(사무소)로 되어 있어 다양한 상업적 활용이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주요 도로와의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 도로: 토지의 일부가 공부상 지목(대)과 달리 실제 현황 도로로 사용되고 있어, 토지 이용 및 가치 평가 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 이동식 컨테이너: 토지 위에 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 경매 낙찰 후 해당 컨테이너의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물은 근린생활시설로 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 창출보다는 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 장성동에 위치한 신축 근린생활시설로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변의 주거 및 상업 지역과의 연계성을 갖추고 있습니다. 토지의 일부 현황 도로 및 매각 제외 대상 컨테이너 존재 등 주의사항을 충분히 인지해야 하지만, 대항력 있는 임차인이 없고 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다. 2023년에 신축된 건물로 상태가 양호하며, 향후 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2023년 5월 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 명도나 권리 관계 정리 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 인근 지역이 도시개발사업지구와 인접해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 인수 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,493,416,500원

* 본 물건은 임차인 보증금 인수액이 없으며, 권리 인수 부담 또한 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 주변 시세, 예상 임대 수익률, 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 가능한 가격을 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.