나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3740 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 ""죽도성당"" 남서측 인근에 위치하는 ""진흥다옴채(통칭)"" 제2층 제201호로서 주위환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 제2층 제201호로서
외벽: 대리석치장, 드라이비트마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 실내바닥재, 타일 등
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

사무소 등 입니다.(평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.)

설비내역

본건 소재 구분건물 전체 이용 관련하여 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 인접필지 대비 등고,평탄하며 ""공동주택(아파트)부지 및 근린생활시설 부지 등""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지이용을 기준으로 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 표시 기준
1.경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19: 도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

2.경상북도 포항시 북구 죽도동 77-35: 도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건 관련하여 집합건물등기사항전부증명서상 용도는 ""사무실"", 집합건축물대장상 용도는 ""사무소""이나 실제 ""사무소 등""으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
본건 소재 구분건물은 ""진흥다옴채""로 통칭되고 있습니다.

물건 비고

①등기사항전부증명서상 용도는 "사무실", 대장상 용도는 "사무소"이나 이나 실제 "사무소 등"으로 이용중임. ②본건 소재 구분건물은 "진흥다옴채"로 통칭되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3740 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 레반팝 외 2명

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 2층 201호 (진흥다옴채)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 중 제2층 제201호

용도: 근린상가 (등기부상 용도: 사무실, 대장상 용도: 사무소, 실제 이용: 사무소 등)

건물 주 용도 (건축물대장): 공동주택, 제2종근린생활시설

1.3. 면적 정보

토지 면적: 51.82㎡ (약 15.68평)

토지 지분: 51.8168㎡ (약 15.68평)

건물 면적: 116.38㎡ (약 35.21평)

건물 지분: 116.38㎡ (약 35.21평)

1.4. 가치 평가

감정가: 182,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동에 소재하며, "죽도성당" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근이 가능하며, 인근 도로 상태를 고려 시 제반 교통상황은 보통입니다.

2필지 일단의 토지를 기준으로 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건과 관련하여 다양한 권리(근저당권, 소유권이전, 압류, 가압류 등)가 등기되었으나, 말소기준권리인 2018년 4월 10일자 효용새마을금고 근저당권(149,500,000원)보다 후순위에 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최초 강제경매 신청은 2025년 4월 30일 레반팝 외 2명에 의해 개시되었습니다.

전체 등기부채권 총액은 1,386,815,129원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 포항시 북구 죽도동 일대는 포항의 핵심 상권 중 하나로, 죽도시장 및 중앙상가와 인접해 있습니다. 과거 포항의 중심 상권이었던 중앙상가는 최근 공실률 증가 등 쇠퇴 현상을 보이고 있으나, 여전히 상당한 유동인구를 보유하고 있으며 포항 전 지역에서의 접근성이 좋습니다.

4.2. 상권 내 위치

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 대로변에서 약간 들어간 이면 도로에 접하고 있어 가시성 및 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 가치

주변의 주거 밀집 지역 및 기존 상권을 고려할 때, 적절한 업종 선택 시 상권 내에서 경쟁력을 확보할 수 있습니다. 다만, 상권 전반의 침체 가능성과 경쟁 심화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"죽도성당" 남서측 인근에 위치하며, 죽도시장 등 주요 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 포항 시내버스가 많이 경유하는 지역으로 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

등기사항전부증명서상 용도는 "사무실", 건축물대장상 용도는 "사무소"이나, 실제 이용 현황은 "사무소 등"으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장상 용도 변경, 전용 또는 리모델링 시 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 전체의 주 용도

본 건물이 속한 건물의 주된 용도(건축물대장 기준)는 "공동주택"이며, "제2종근린생활시설"로도 이용되고 있습니다. 이는 건물 전체의 관리 주체, 공용 공간 사용, 소음 등 다른 거주자/입주자와의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 고려해야 함을 의미합니다.

6.3. 상권 침체 가능성

포항 중앙상권 전반의 쇠퇴 추세에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 본건의 임대 수익성 및 향후 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 숨겨진 임차인 가능성

임차인 현황 및 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었으나, 조사 과정에서 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (예: 대항력 없는 임차인, 무상 거주자 등)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 일반상업지역 내에 위치한 구분건물(2층 201호)입니다. 철근콘크리트조 10층 건물 중 2층에 해당하는 면적 116.38㎡(약 35.21평)의 물건으로, 건물 및 토지가 일괄 매각됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로 권리관계는 명확하며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

죽도동 상권의 중심부와 인접해 있어 잠재적 가치는 있으나, 최근 포항 중앙상권 전반의 쇠퇴 추세 및 본건의 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이는 신중한 검토가 필요합니다.

상기 조건들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 적극적인 활용 방안 모색 및 시장 분석이 선행된다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하며 토지/건물 일괄 매각으로 활용도 높음.

* 넓은 면적(건물 약 35.21평)을 활용 가능.

* 권리 관계 명확, 인수되는 권리 및 임차인 부담 없음.

* 죽도동 상권의 잠재력 및 지역 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 8,200만원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.

* 현재 포항 중앙상권의 전반적인 동향 및 침체 가능성

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 활용 제약 또는 추가 비용 발생 가능성.

* 건물이 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 형태일 가능성에 따른 관리 문제.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율.

위 사항들을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70%~80% 수준을 초기 고려 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 1억 2,740만원 ~ 1억 4,560만원 (감정가 1억 8,200만원 기준)

주변 시설 조사 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특이 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.