나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5339 [1] 경상북도 문경시 마성면 상내리 199 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2는 경상북도 문경시 마성면 상내리 소재 ""상내마을"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대로 과수원, 전, 답, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,2: 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 토지의 대체로 등고 평탄한 '과수원,임.
기호2: 부정형 토지의 대체로 등고 평탄한 '과수원, 일부 하천부지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 공부상 맹지이나 남서측으로 주간선도로에서 진입도로가 개설되어 있음.
기호2: 공부상 맹지이나 대부분 인접토지(상내리 216, 216-1)와 일단의 과수원으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 농림지역(2024-07-04) 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 소하천예정지(2024-08-07)(怨룰땀筌?)
<소하천정비법>
기호2: 농림지역(2024-07-04) 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(상내천)<소하천정비법>,
소하천예정지(2024-08-07)(怨룰땀筌?)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

'사진' 참조

공부와의 차이

기호1: 공부상 답이나 과수목이 식재되어 있음.
기호2: 공부상 전이나 과수원 및 일부 하천부지상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 공부상 지목이 답이나 과수목이 식재되어 있음. 지상 소재 과수목 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 상주지원 2025타경5339 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO (에스비아이저축은행 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 문경시 마성면 상내리 199

용도 (공부상): 답 (논)

용도 (실제 이용): 과수원 (과수목 식재, 매각 포함)

토지면적: 2909.00㎡ (약 880.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 매각 조건

감정가: 152,431,600원

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환. 공부상 지목과 실제 이용 현황(과수목 식재)이 다름. 지상 과수목은 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 문경시 마성면 상내리 소재 "상내마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지대로, 과수원, 전, 답, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

기호1 토지는 부정형으로 대체로 등고 평탄하며, 과수원 및 임야로 이용 중입니다. 공부상 지목은 답이나 실제로는 과수목이 식재되어 있습니다.

기호2 토지는 부정형으로 대체로 등고 평탄하며, 과수원 및 일부 하천부지 상태입니다. 공부상 지목은 전이나 실제 이용 현황과 차이가 있습니다.

기호1 토지는 공부상 맹지이나 남서측 주간선도로에서 진입로가 개설되어 있습니다.

기호2 토지는 공부상 맹지이나 대부분 인접 토지(상내리 216, 216-1)와 일단의 과수원으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 김교원: 1994-07-12 소유권 이전

* 김정석: 2007-10-31 소유권 이전 (매매)

* 에스비아이저축은행: 2024-04-05 가압류 (44,321,823원, 말소기준권리)

* 에스비아이저축은행: 2025-05-28 강제경매 (말소)

등기부채권 총액: 44,321,823원

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2024년 04월 05일 접수된 에스비아이저축은행의 가압류입니다. 이보다 늦게 접수된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 문경시 마성면 상내리 지역은 농경지와 자연녹지, 임야 등이 어우러진 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

* 농림지역

* 가축사육제한구역 (전축종제한구역)

* 농업보호구역 (기호1) 또는 농업진흥구역 (기호2)

* 소하천예정지 (기호1) 또는 소하천구역 (기호2)

상기 제한사항으로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 문경시 마성면 지역은 문경새재, 고모산성 등 관광지가 인접해 있으며, 주변에 문경시청, 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 주변에는 진남휴게소 등 식음료 시설이 있으며, 문경 지역의 특산품을 접할 수 있습니다.

* 문경시 전체적으로 호텔, 리조트, 펜션 등 다양한 숙박 시설이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 및 이용 관련 이슈

* 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

* 공부상 지목은 '답'이나 실제로는 과수목이 식재되어 과수원으로 이용 중이며, 이 과수목 또한 매각에 포함됩니다. 이는 농지법 상의 규제와 실제 이용 현황 간의 차이를 인지해야 함을 시사합니다.

* 농지 취득 시에는 영농 계획서를 제출하고, 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장의 심사를 거쳐야 합니다.

6.2. 맹지 및 진입로

기호1, 기호2 토지 모두 공부상 맹지이나, 기호1은 주간선도로에서 진입로가, 기호2는 인접 토지를 통해 과수원으로 이용 중입니다. 다만, 이는 공식적인 도로 지정 여부에 따라 향후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 소하천 관련 제한

토지 이용계획 상 소하천 예정지 또는 소하천 구역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 실제 점유 관계나 이해관계가 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 잠재적 혐오 시설 및 환경 문제

과거 문경시 마성면 지역에 하수종말처리장, 폐기물 처리시설 등 관련 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 본건 토지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 지역 개발이나 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 문경시 마성면에 위치한 토지로서, 감정가는 152,431,600원입니다. 공부상 지목은 답이나 실제로는 과수원으로 이용되고 있으며, 토지 이용에 대한 농지법 상의 규제를 숙지해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 임야 등이 혼재된 농촌 지역이며, 교통 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 미제출 시 매수보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 잠재적 리스크로는 농지법 규제, 맹지 가능성, 임대 관계 미상 등이 있습니다. 그러나 이러한 점들을 충분히 인지하고 법규를 준수한다면, 문경 지역의 자연환경을 활용한 농업 또는 전원생활 부지로의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 국내 최고 관광지 중 하나인 문경새재와 인접하여 관광 연계 개발 가능성.

* 실제 과수원으로 이용 중으로, 농업 경영을 통한 수익 창출 잠재력.

* 전원주택 부지 또는 주말농장 등 개발 시 조망이 좋을 것으로 예상되는 입지.

* 상대적으로 저렴한 감정가로, 향후 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,431,600원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 농지 취득 관련 제약 사항과 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.