나이스옥션 법원경매 김천 2025타경358 [1] 경상북도 구미시 거의동 389-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 거의동 소재""금오공과대학"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인
주택지대로서, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로 인접지와 등고평탄한 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 공부상 남서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접하여 있으나, 주차장 진입 시
인접지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제2종근린생활시설 및 단독주택 건으로서,
- 외벽: 몰탈위 페인트 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감.
- 바닥: 장판, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층: 다가구주택(계단실, 주차장)
2층: 다가구주택
3층~4층: 다가구주택 임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 2층 제2종근린생활시설 사무소 이나 다가구주택 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록2의 2층은 공부상 제2종 근린생황시설 사무소이나 다가구주택 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 김천지원 2025타경358 (1)

• 소재지: 경상북도 구미시 거의동 389-11 (도로명 주소: 경상북도 구미시 대학로 17-21)

• 용도: 다가구주택 (건축물 현황상 1층: 다가구주택(계단실, 주차장), 2층: 다가구주택, 3층~4층: 다가구주택. 공부상 2층은 제2종 근린생활시설 사무소이나 현황과 차이 발생)

• 감정가: 467,526,560원

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 신당새마을금고 (임의경매 신청 채권자)

• 토지면적: 206.00㎡ (약 62.3평)

• 건물면적: 295.54㎡ (약 89.4평) - 4층 철근콘크리트 구조

• 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

• 위치: 경상북도 구미시 거의동 소재 금오공과대학교 남동측 인근에 위치합니다.

• 주변환경: 주위는 성숙된 주택지대로 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

• 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

• 토지형상: 부정형의 토지로 인접지와 등고평탄한 상태이며, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

• 도로: 공부상으로는 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있으나, 실제 주차장 진입 시에는 인접지를 통하여 출입하고 있습니다.

• 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 토지 등기부상 2010년 8월 13일자 신당새마을금고 근저당 (을3), 건물 등기부상 2011년 5월 6일자 신당새마을금고 근저당 (을1)입니다.

• 총 채권액: 등기부채권 총액은 390,000,000원 (근저당 3건, 임의경매 1건)으로 파악됩니다.

• 소멸주의: 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

• 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

• 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 파악된 임차인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

• 지역 특성: 금오공과대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 특징과 주거지로서의 특성이 혼합된 지역입니다.

• 주변 시설: 근린생활시설, 주택 등 일반적인 상권이 형성되어 있으며, 금오공과대학교라는 배후 수요가 존재합니다.

• 잠재력: 대학가 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

• 교육시설: 금오공과대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

• 건축물 연혁: 2010년 8월 4일 건축허가, 2011년 4월 26일 사용승인된 건물입니다. (건축 시점 기준 약 15년 경과)

• 설비: 위생, 급배수, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 공부와의 차이: 건물 2층이 공부상 제2종 근린생활시설 사무소이나, 실제로는 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 또는 관련 업무 처리 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

• 도로 진입로: 주차장 진입 시 인접지를 통하여 출입해야 하므로, 이로 인한 소유권 분쟁 또는 진입로 확보 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

• 가축사육제한구역: 환경 관련 규제가 적용되는 지역으로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

• 임대관계 미상: 현재 인수되는 임차보증금은 없으나, 실제 점유자가 있거나 임대 관계가 복잡할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

• 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 해당 담보물에 대한 추가적인 경매가 진행될 가능성 또는 다른 채권자의 권리 행사에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

• 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 자료상 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 추진과 관련된 민원이 발생한 사례가 있으므로, 해당 물건지 주변의 잠재적 혐오시설 입지 가능성에 대한 추가적인 현장 확인 및 지역 주민 의견 청취가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 금오공과대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 주거지 및 상업시설, 교육시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다.

• 다가구주택으로서의 기본적인 임대 수익 창출이 기대되며, 대학가 인근이라는 점은 수요 확보에 긍정적입니다.

• 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 주차장 진입로 관련 이슈, 임대 관계 미상 등 명도 및 건물 관리 측면에서 주의가 요구되는 사항들이 존재합니다.

• 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 적정 낙찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보하는 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

• 금오공과대학교 인근의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

• 다가구주택으로서의 꾸준한 임대 수익 기대.

• 적정 낙찰가를 통한 시세 차익 및 안정적인 자산 가치 상승 잠재력.

• 신당새마을금고의 담보권으로 인해 경매로 인한 권리상의 문제는 명확하게 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본 건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

• 감정가는 467,526,560원입니다.

• 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

• 또한, 공부와의 차이, 도로 진입 관련 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

• 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.