나이스옥션 법원경매 김천 2025타경356 [1] 경상북도 구미시 거의동 389-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 거의동 소재로서 '금오공과대학' 남동측 근거리에 위치하는 바 인근일대는 단독 및 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서(사용승인일:2011.04.26)

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,

-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,

-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,

-창호 : 샷시 창호의 구조임.

이용상태

기호2)
1층: 계단실,
2-4층 : 다가구주택(6가구)으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계

미상임.

나. 기타

없음

물건 비고

일괄매각. 지적도상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경356 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상북도 구미시 거의동 389-9 (도로명주소: 경상북도 구미시 대학로 17-17)에 소재한 다가구주택입니다.

감정가는 441,600,600원이며, 토지 면적은 169.00㎡ (약 51.12평), 건물 면적은 320.40㎡ (약 96.92평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 건물은 2011년 4월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 다가구주택으로, 총 6가구가 거주 가능한 규모입니다.

채권자는 신OOOOOO (신당새마을금고)이며, 공동담보 물건입니다.

주요 특이사항으로는 일괄매각이며, 지적도상 맹지라는 점이 주의사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 거의동에 위치하며, '금오공과대학' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

다만, 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 입지조건 세부분석

* 소재지: 경상북도 구미시 거의동 389-9 (대학로 17-17)

* 인근 시설: 금오공과대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 임대 수요가 예상됩니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 접근성: 차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지이므로 인접지를 경유하여 접근해야 합니다. 이는 건축 및 활용에 일부 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 등기부 요약 (토지):

* 말소기준권리: 2010년 8월 13일 접수된 신당새마을금고 근저당 (을2)입니다.

* 말소될 권리: 을2, 을4, 을7 근저당 및 갑4 임의경매는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 390,000,000원

* 등기부 요약 (건물):

* 말소기준권리: 2011년 5월 6일 접수된 신당새마을금고 근저당 (을1)입니다.

* 말소될 권리: 을1, 을2, 을3 근저당, 을4 전세권설정공동담보, 갑3 임의경매는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 415,000,000원

* 임차인 현황:

* 정성재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-13, 대항력 없음.

* 정혜원: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약:

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 정성재와 정혜원 모두 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 구미시 거의동은 금오공과대학교와 인접하여 학생 및 대학 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있으며, 대학가 상권의 특성을 일부 공유할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근 지역의 생활 편의시설과의 접근성은 보통으로 평가되나, 구체적인 편의시설 (마트, 병원, 관공서 등)의 밀집도나 접근성은 더 상세한 조사가 필요합니다. 금오공과대학교 인근으로 교육 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역에 속하며, 금오공과대학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 도로에 직접 접하지 않아 건축법상 건축이 불가하거나, 진입로 사용에 대한 민형사상 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 현황상 인접지를 경유하여 접근 가능하다고 명시되어 있어, 실제 이용 가능 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역에 해당하여 관련 법규 적용에 유의해야 합니다. (일반적인 다가구주택 거주에는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 검색 결과 상, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 구미시 전반적으로 님비시설 관련 민원이 있었던 사례가 검색되므로, 광범위한 지역 조사 시 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 금오공과대학교 인근에 위치한 신축(2011년 준공) 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 전혀 없는 깨끗한 물건이며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 지적도상 맹지라는 점은 본건의 가치를 평가함에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 이로 인한 제약 사항을 면밀히 파악하고, 실제 이용 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 안정적인 임대 수요: 금오공과대학교와 인접하여 학생 및 교직원 수요를 바탕으로 공실률 낮은 임대 수익이 기대됩니다.

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 채무가 없어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2011년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축물에 속하여 즉각적인 대수선 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확하고, 추후 재산권 행사에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 441,600,600원입니다.

현재까지의 정보로 미루어 보았을 때, 맹지라는 단점을 감안하고 인근 유사 물건의 시세 및 경매 낙찰가 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구미시 지역의 다가구주택 경매 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향을 보이나, 본 물건의 맹지 여부가 가격에 미치는 영향을 신중히 고려해야 합니다.

따라서, 맹지 리스크를 감안하여 감정가의 60% ~ 75% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰 사례, 건물 상태, 도로 인접 상황 등에 대한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.