나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11071 [1] 경상북도 구미시 임은동 292 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임은동 소재 '왕산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
단독주택, 아파트, 노선상가, 학교, 산업단지 내 각종 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다가구주택 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(
환경관리과문의)). 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

-외 벽 : 석재붙임, 스톤코트 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

다가구주택임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 중 발코니부분은 건물의 구조 및 성격 등을 고려하여 별도의 제시외건물로 구분하
여 평가하지 아니하고, 건물가격(재조달원가 결정 시 감안)에 포함하여 평가하였으니, 경매
진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

건축물대장상 2024.09.03 용도변경으로 2층~4층 각층 다가구주택 3가구, 사무소 3호로 등재
되어 있으나, 실제 2층~4층 각층 다가구주택 6가구임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리여부를 확인할 수 없어 현장조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 일반적인
사용자재 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 건축물대장상 2024.9.3. 용도변경으로 2층~4층 각층 다가구주택 3가구, 사무소 3호로 등재되어 있으나, 실재 2층~4층 각층 다가구주택 6가구임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11071 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 왜관새마을금고 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 구미시 임은동 292

용도: 다가구주택

감정가: 1,244,027,200원

토지면적: 410.00㎡ (약 124.02평)

건물면적: 657.99㎡ (약 199.04평)

건축구조: 철근콘크리트구조 4층 건물

건축년도: 2014년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 임은동에 소재하며, '왕산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트, 상가, 학교 및 산업단지 내 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로와 인접하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측 및 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 준공업지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 총 채권액은 495,244,223원입니다. 말소기준권리인 왜관새마을금고의 근저당권(을5, 을6, 을8) 및 경매개시결정(갑11) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 총 채권액은 901,764,223원입니다. 말소기준권리인 왜관새마을금고의 근저당권(을1) 및 후순위 임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

총 21명의 임차인이 확인되었으며, 이들 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다. (임차인 현황은 하단 별도 기재)

- 권

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-15, 확정일자: 2022-12-12, 배당신고일자: 2025-01-14, 대항력: 없음

- 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-30, 확정일자: 2023-06-30, 배당신고일자: 2025-06-13, 대항력: 없음

- 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-04, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-27, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 노

보증금: 5,000,000원, 차임: 430,000원, 전입일자: 2024-03-14, 확정일자: 2025-03-24, 배당신고일자: 2025-08-08, 대항력: 없음

- 유

보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2023-04-10, 확정일자: 2023-04-10, 배당신고일자: 2025-06-09, 대항력: 없음

- 윤

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-04, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 윤

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-02, 확정일자: , 배당신고일자: 2025-03-10, 대항력: 없음

- 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-03, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 이

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-21, 확정일자: 2022-11-21, 배당신고일자: 2024-12-09, 대항력: 없음

- 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-26, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 이

보증금: 1,520,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 2024-08-12, 확정일자: 2024-08-12, 배당신고일자: 2025-06-09, 대항력: 없음

- 이

보증금: 4,300,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2023-01-25, 확정일자: 2022-12-13, 배당신고일자: 2025-06-20, 대항력: 없음

- 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-11, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 최

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2025-02-11, 확정일자: 2025-02-11, 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 최

보증금: 3,000,000원, 차임: 330,000원, 전입일자: 2023-01-18, 확정일자: 2025-02-13, 배당신고일자: 2025-08-14, 대항력: 없음

- 하

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-15, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 한국토지주택공사 (201호)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-26, 확정일자: 2023-01-10, 배당신고일자: 2025-02-07, 대항력: 없음

- 한국토지주택공사 (207호)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: , 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

- 한국토지주택공사 (307호)

보증금: 105,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-11, 확정일자: 2022-10-25, 배당신고일자: 2025-08-26, 대항력: 없음

- 한국토지주택공사 (501호)

보증금: 100,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2024-11-04, 확정일자: 2024-10-17, 배당신고일자: 2025-02-07, 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

본건은 다수의 채권이 설정되어 있으나, 가장 빠른 근저당권(을1, 건물 등기부)이 말소기준권리가 되어 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 중 대항력을 갖춘 자는 없으나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 누락된 경우가 있어 주의가 필요합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 노선상가 등 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

4.2. 산업 단지 인접성

주변에 산업단지 내 공장들이 다수 분포하고 있어, 배후 주거 수요가 존재할 수 있습니다. 그러나 이는 동시에 공업 지역에서 발생하는 소음, 분진, 악취 등의 영향을 받을 가능성도 내포합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'왕산초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

구체적인 대형 편의 시설 정보는 제공되지 않았으나, 주변의 상가 및 주거 단지를 통해 일상적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 차이

건축물대장상으로는 2층~4층 각 3가구, 사무소 3호로 등재되어 있으나, 실제로는 각 층 다가구주택 6가구로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 향후 철거, 이행강제금 부과, 또는 용도 시정 등의 행정 처분이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주변 공업 지역 영향

산업단지 내 공장들이 인접해 있어, 야간 소음, 공해, 악취 등 환경적인 불편함이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 주거 가치 및 임대 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 임은동에 위치한 다가구주택으로, 학교 및 주거, 상업 시설이 혼재된 지역에 있습니다. 경매로 인한 권리 소멸이 예상되고 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능하나, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 그리고 주변 공업 지역으로 인한 환경적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건축물대장과의 용도 불일치로 인한 향후 법적 문제 해결 가능성 또는 현황대로 유지될 경우의 추가 수익 기대

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 관계의 단순성

* 다가구주택으로서의 꾸준한 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,244,027,200원입니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70% ~ 85% 수준인 8억 7천만 원 ~ 10억 5천만 원 내외에서 신중하게 접근하는 것이 적절해 보입니다. 단, 실제 입찰가는 권리관계, 물건의 현황, 주변 시세, 본건의 잠재적 가치 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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