나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51360 [1] 충청남도 당진시 송악읍 전대리 686-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 '전대초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 대체로 부정형의 완경사지로서, '전 및 자연림 등'으로 이용중임.
일련번호 2),4) 대체로 부정형의 완경사지로서, '자연림 등'으로 이용중임.
일련번호 3) 대체로 부정형의 완경사지로서, '전 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나, 현황 일련번호 3) 토지를 통하여 접근가능함.
일련번호 2) 지적도상 맹지이나, 현황 일련번호 1),3) 토지를 통하여 접근가능함.
일련번호 3) 본건 남동측으로 노폭 약 3m 포장도로가 소재함.
일련번호 4) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 생산관리지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2008-12-12)<도로법>, 접도구역(고속국도)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 2) 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 3) 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(신평18 일반형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 4) 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 위지상에 제시외분묘가 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 현황 목록1 일부 전, 농로, 목록2 일부 전, 목록3 일부 전, 도로
- 목록1 분묘 3기 소재함 - 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음
- 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받은 가격임
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51360 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 전대리 686-18

* 용도: 임야

* 감정가: 73,234,500원

* 토지면적: 4263.00㎡ (약 1290.74평)

* 토지 지분: 1056.5826㎡ (약 319.61평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각

2. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 '전대초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도수를 고려할 때 교통 상황은 보통임.

* 도로상태:

* 일련번호 1: 지적도상 맹지이나, 현황 일련번호 3 토지를 통하여 접근 가능함.

* 일련번호 2: 지적도상 맹지이나, 현황 일련번호 1, 3 토지를 통하여 접근 가능함.

* 일련번호 3: 본건 남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로가 소재함.

* 일련번호 4: 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 생산관리지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 도로구역, 접도구역(고속국도), 준보전산지.

* 일련번호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 준보전산지.

* 일련번호 3: 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(신평18 일반형), 가축사육제한구역(전부제한), 절대보호구역, 준보전산지.

* 일련번호 4: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 말소기준권리: 갑15 (2022-04-28) - 9번 최성식 지분 가압류 (박말석)

* 강제경매 개시 결정: 갑18 (2025-05-27) - 9번 최성식 지분 강제경매 (신향숙외 1명)

* 등기부 채권 총액: 214,129,000원

* 인수되는 권리: 갑3 (우기철 지분 전부 이전 청구권 가등기) - '말소: 인수'로 기재되어 있어, 해당 권리에 대한 추가 확인 및 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주된 용도는 임야임.

* 생산관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따른 변화 가능성이 있음.

* 주변에 특별한 상업 시설은 발달하지 않았으며, 전반적으로 농촌 및 근교 지역의 특성을 보임.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 전대초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있음.

* 편의 시설: 농경지 및 단독주택 위주의 환경으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록1 토지 지상에 분묘 3기가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있음. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 최저매각가격이 이로 인해 제한받은 것으로 명시됨.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계, 향후 토지 분할 및 이용에 대한 협의가 필수적이며, 이 과정에서 어려움이 발생할 수 있음.

* 맹지: 일부 토지 필지가 지적도상 맹지여서, 토지 이용 및 접근성에 제한이 있을 수 있음 (현황 도로를 통한 접근은 가능).

* 토지이용 제한: 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다수의 토지이용 규제가 존재함.

* 인수 가능 권리: 등기부상 '갑3' 가등기가 '인수'로 명시되어 있어, 해당 권리의 실제적인 인수 여부 및 부담에 대한 철저한 법률 검토가 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 전대초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 매각 대상 물건에는 3기의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있고, 이는 토지 이용에 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 특히, 등기부등본상 인수 가능한 권리가 존재하므로, 권리 분석에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 지자체 폐기물 처리 시설 등은 일정 거리 이상 떨어진 곳에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지분 투자 기회: 비교적 낮은 금액으로 토지의 일부 지분을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 성장관리계획구역: 신평18 일반형 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획 수립 과정에서 긍정적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 향후 도시 확장 또는 개발 수요에 따라 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 73,234,500원이며, 전체 토지 면적은 4263.00㎡입니다.

* 매각 대상 지분은 1056.5826㎡로, 전체 토지 면적의 약 24.78%에 해당합니다.

* 이에 따라, 매각 대상 지분의 감정평가액은 약 18,138,185원 (73,234,500원 * 0.2478)으로 산정됩니다.

* 실제 최저매각가격은 경매 진행 시 별도로 고지될 예정이며, 상기 감정평가액 및 물건의 리스크 요인(분묘기지권, 지분매각, 인수 가능 권리 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.