나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51373 [1] 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔감정 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 ""삭선1리다목적회관"" 동측 및 남동측 인근에 위
치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

동측 인근으로 원이로가 통과하고 이를 통해 동백로 및 진벌로(지방도634호선) 등과 연계되
며, 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

1) 일련번호(1) : 부정형의 토지로 전 및 일부 진입로로 이용 중임.
2) 일련번호(2) : 유사 사다리형의 토지로 단독주택 건물의 부지로 이용 중임.
3) 일련번호(3) : 유사 사다리형의 토지로 단독주택 건물의 부지로 이용 중임.
4) 일련번호(5) : 부정형의 토지로 토지임야이며, 비닐하우스 수개동이 소재함.

인접 도로상태

1) 일련번호(1) : 남동측의 시멘트포장 도로를 이용함.
2) 일련번호(2) : 지적상 맹지이며, 현황 일련번호(2) 일부를 진입로로 이용함.
3) 일련번호(3) : 북동측의 시멘트포장 도로를 이용함.
4) 일련번호(5) : 지적상 맹지이며, 일련번호(3)을 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호(1)
농림지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사
육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 농업진흥구역<농
지법>

2) 일련번호(2)
계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3) 일련번호(3)
계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 준보전산지<산지관리법>

4) 일련번호(5)
계획관리지역, 계획관리지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오
리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부
제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지
법>, 농업진흥구역<농지법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

1) 일련번호(1)
후첨 '사진용지'와 같이 제시외 수목이 소재함.

2) 일련번호(2)
후첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물(타인소유), 제시외 수목, 이동 가능한 창고가 소재함.

3) 일련번호(3)
후첨 '사진용지'와 같이 제시외㉠ 및 태양광발전설비가 소재함.

4) 일련번호(5)
후첨 '사진용지'와 같이 이동 및 철거용이한 비닐하우스 수개동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 일련번호(2) 지상 건물 일부가 일련번호(1) 경계부분에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되며,
정확한 경계 등은 필요시 측량 등을 통한 별도 확인을 요함.

3) 일련번호(2)와 인접지(삭선리 599) 경계부분에 창고(컨테이너)가 소재하는 것으로 목측되
며, 정확한 경계 등은 필요시 측량 등을 통한 별도 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외㉠(4-1창고), 제시외㉡(3-1태양광발전설비) 매각 포함.
- 목록1,2 지상 제시외 수목, 목록2 지상 제시외 건물(타인소유), 목록2와 인접지(삭선리599) 경계 부근 창고(컨테이너), 목록5 지상 비닐하우스 매각 불포함.
- 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음.
- 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록1 전이나 현황 일부 진입로, 목록5 임야이나 현황 일부 밭.
- 목록1,5 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수) [목록5에 대한 태안읍 사실조회회신 첨부 참조].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서산지원 2025타경51373 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 정보

충청남도 태안군 태안읍 삭선리 601-2

1.3. 토지 정보

용도: 단독주택 부지

감정가: 476,286,210원 (토지 부분에 대한 정확한 감정가는 별도 확인 필요하나, 전체 감정가 기준)

총 토지 면적: 6290.00㎡ (약 1902.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 용도: 단독주택

건물 면적: 92.28㎡ (약 27.9평)

건물 제시외 면적: 10.40㎡

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 "삭선1리다목적회관" 동측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 농촌 주거 및 농업 지역 환경입니다.

2.2. 교통 상황

동측 인근으로 원이로가 통과하며, 이를 통해 동백로 및 진벌로(지방도634호선) 등 주요 도로와 연계됩니다.

서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 인접 도로

목록1 토지는 남동측의 시멘트 포장 도로를 이용하며, 현황 일부 진입로로 사용되고 있습니다.

목록2 토지는 지적상 맹지이나, 현황 목록2 일부를 진입로로 이용합니다.

목록3 토지는 북동측의 시멘트 포장 도로를 이용합니다.

목록5 토지는 지적상 맹지이며, 목록3 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 5일 접수된 태안농업협동조합의 근저당권(48,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 19일 접수된 태안농업협동조합의 근저당권(140,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리인 강제경매(채권자: 안수완외 1명, 권리금액: 40,445,637원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

다만, 토지 등기부상 소유권 일부 이전 및 공유물 분할 등의 기록이 있어 토지 지분에 대한 복잡성이 있을 수 있으나, 본건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금/차임 등의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

3.3. 인수되는 권리/주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 다음 사항에 대한 주의가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록1(전) 및 목록5(임야이나 현황 일부 밭) 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외된 제시외 건물(목록2 지상 제시외 건물(타인소유) 등)을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 본 물건의 최저매각가격이 제한받는 요인이 됩니다.

* 매각 포함/제외 물건: 제시외 ㉠(4-1 창고) 및 ㉡(3-1 태양광발전설비)는 매각에 포함됩니다. 그러나 제시외 수목, 목록2 지상 제시외 건물(타인소유), 인접지 경계 부근 창고(컨테이너), 목록5 지상 비닐하우스 등은 매각에서 제외됩니다. 특히 매각 제외된 건물로 인한 법정지상권 성립 여지는 매우 중요하게 고려해야 합니다.

4. 지역 분석

4.1. 주변 환경

주변이 농경지와 단독주택 등으로 형성된 지역 특성상, 조용하고 한적한 전원생활에 적합한 환경입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 지역 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 교통 및 접근성

원이로, 동백로, 진벌로 등 주요 도로와의 연계성이 확보되어 있어 차량을 이용한 이동은 용이한 편입니다. 다만, 대중교통 이용 시에는 시내버스정류장까지의 도보 거리 등을 고려해야 합니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 목록1: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 농업 관련 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 목록2, 3, 5: 계획관리지역으로, 건축 행위 시 건폐율 및 용적률, 기타 지역 지구별 제한사항을 확인해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지(목록3, 5) 등에 해당될 수 있어 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 대형 마트, 병원, 문화 시설 등은 인근 읍/면 소재지 또는 태안군 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 지역 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점이나 관공서 등이 있을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 법정지상권: 매각에서 제외된 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 제약이 발생하며 이는 토지 가치 하락의 주요 요인이 됩니다.

6.2. 이용상 리스크

* 농지취득자격증명: 해당 토지 일부가 농지이므로, 농지법에 따른 취득 자격 증명이 필수적입니다. 미확보 시 낙찰이 무효가 되고 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각 제외된 건물 및 시설물(예: 타인 소유 건물, 컨테이너 창고, 비닐하우스 등)의 철거 또는 이전 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

* 토지 이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되므로, 건축 및 개발 행위 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 농촌 지역의 한적한 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물 존재, 다양한 토지 이용 규제 등은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 법정지상권 관련 문제는 낙찰 후 토지 이용에 심각한 제약을 줄 수 있으므로, 현장 방문을 통해 제시외 건물 현황 및 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1900평이 넘는 넓은 토지는 향후 토지 자체의 가치 상승이나 활용 방안 모색 시 장점이 될 수 있습니다.

* 농촌 주거 환경: 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 법정지상권 등 리스크를 적절히 관리하거나 해소할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득하여 가치를 높일 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 "삭선해송마을2차"라는 연립/빌라 단지의 매매 정보로, 본건의 단독주택 및 넓은 토지 면적과는 주택 유형 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 해당 JSON 정보만으로는 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 476,286,210원입니다. 그러나 본건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물이 존재하고, 농지취득자격증명이 요구되는 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들은 입찰 가격 결정에 있어 신중한 접근을 필요로 하며, 통상적으로 감정가 대비 할인된 가격에 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부, 그 영향력에 대한 면밀한 실사.

* 태안군 태안읍 삭선리 일대의 유사 단독주택 및 대규모 토지 거래 사례 조사.

* 관련 법규(농지법, 산지관리법, 건축법 등)에 따른 건축 및 개발 가능성 재확인.

이러한 조사 결과를 바탕으로, 본건의 잠재적 가치와 명확한 리스크를 종합적으로 고려하여 감정가를 하회하는 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 예를 들어, 리스크 요인을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있으나, 이는 실제 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.