나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8162 [1] 대구광역시 동구 내곡동 87 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 내곡동 소재 ""내곡마을"" 내에 위치하며, 부근 일대는 단독주택,
각종 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남향 완경사지의 자체 지반 대체로 등고평탄한 건[단독주택]부지 및 ""일부 과수원"" 으로 이용
중 임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, <추가기재>농지
법 제8조의 규정에 적용되는 농지,하천구역에 대하여는 건설과 문의바람 임.

제시목록 외의 물건

대상물건 기준시점 현재 후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 에 도시한 바와 같이 제시외건물
(㉠~㉥)이 소재하는 바, 구조, 규모, 이용상태 등을 종합 고려하여 개략적인 실측에 의거 원가법
으로 감정평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였으며, 실
질적 소유관계 및 일괄매각여부를 반드시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

대상물건 기준시점 현재 공부상 지목은 ""답"" 이나, 현황 ""대 및 일부 과수원"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로서,
- 외 벽: 몰탈 위 페인트 및 적벽돌치장 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
- 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등,
- 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

단독주택으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

대상물건 기준시점 현재 공부상 용도가 ""관리사"" 이나, 실제 ""단독주택"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함
전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음(반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요망)
철거 및 이동용이한 구조물(비닐하우스 1동)은 평가 및 매각제외
목록 1. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘대 및 일부 과수원’이고, 과수목 매각 포함
목록 2. 지목은 '벽돌조 관리사'이나 현황은 '농가주택'으로 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8162 (1)

소재지: 대구광역시 동구 내곡동 87

용도: 단독주택 (공부상 관리사, 현황 농가주택/단독주택)

감정가: 495,347,820원 (약 4억 9,535만원)

토지면적: 636.00㎡ (약 192.4 평)

건물면적: 64.77㎡ (약 19.6 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피비에스제1차자산관리대부주식회사

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (단, 철거 및 이동 용이한 비닐하우스 1동은 제외). 전용허가 없이 토지 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성 있으므로 입찰 전 반드시 해당 관청 문의 요망.

목록 1: 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대 및 일부 과수원’이며, 과수목은 매각에 포함됨.

목록 2: 공부상 지목은 '벽돌조 관리사'이나 현황은 '농가주택'으로 사용 중임.

건축물대장상 주요 용도는 단독주택이며, 구조는 시멘트벽돌조, 슬라브 지붕으로 1994년 6월 9일 사용승인되었음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대구광역시 동구 내곡동 소재 "내곡마을" 내에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 구역에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 농지법 제8조 규정에 적용되는 농지, 하천구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

3. 권리분석

임차인현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 건물 및 토지의 기타참고사항에 "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요함.

등기부 현황 (토지):

* 소유권: 이주범 (1974.12.31), 김태옥 (2016.12.28, 증여)

* 근저당권: 쌍림농업협동조합 (169,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 피비에스제1차자산관리대부주식회사 (80,000,000원)

* 근저당권: 하나캐피탈대부주식회사 (7,500,000원)

* 가압류: 반야월농업협동조합 (50,000,000원)

* 임의경매: 피비에스제1차자산관리대부 (40,599,782원, 본 경매 개시 결정)

등기부 총 채권액 (토지): 306,500,000원

등기부 현황 (건물):

* 소유권보존: 김태임 (2019.02.13)

* 근저당권: 쌍림농업협동조합 (169,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 피비에스제1차자산관리대부주식회사 (80,000,000원)

* 임의경매: 피비에스제1차자산관리대부 (40,599,782원, 본 경매 개시 결정)

등기부 총 채권액 (건물): 249,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을1 근저당권(쌍림농업협동조합, 2021.08.10 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 개시 결정 등기 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

본 물건은 대구광역시 동구 내곡동의 "내곡마을" 내에 위치한 단독주택 부지로서, 주변이 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 조용한 농촌 마을 지역임. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 본격적인 상권 형성 지역으로 보기에는 어려움이 있음. 주로 지역 거주민들의 생활 편의를 위한 소규모 편의점이나 슈퍼마켓 등이 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주변 시설: 내곡마을 내에 위치하며, 주변에 농경지와 자연림이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음. 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 본 물건의 정확한 주변 교육, 의료, 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았음. 다만, 인근 대구 동구 지역은 여러 행정기관 및 상업 시설을 갖추고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 보임. 검색 결과, 대구 동구 지역에 '안심마을'과 같이 공동체 활동이 활발한 지역이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 토지 현황과의 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대 및 일부 과수원'으로 이용 중이며, 과수목은 매각에 포함됨.

* 건물 용도와의 차이: 공부상 용도는 '관리사'이나 현황은 '농가주택'으로 사용 중임.

* 원상회복 가능성: 전용 허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 문의하여 정확한 사항을 확인해야 함.

* 비닐하우스 제외: 철거 및 이동이 용이한 구조물인 비닐하우스 1동은 평가 및 매각 대상에서 제외되었음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(㉠~㉥)이 소재하며, 실질적인 소유관계 및 일괄매각 여부를 반드시 재확인해야 함. (단, 비닐하우스는 제외됨).

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 농지법 적용 농지, 하천구역 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 미상 임대 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 관련 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 내곡동에 위치한 단독주택으로, 지목과 현황, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재하며, 특히 토지 현황 변경에 따른 원상회복 명령 가능성 등 확인이 필요한 사항이 있음. 하지만 토지와 건물 일괄매각으로, 현황 과수목 및 일부 제시외 건물까지 포함되는 점을 고려할 필요가 있음. 조용한 농촌 마을에 위치하여 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 미상 임대 관계에 대한 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄매각으로 인한 명확한 매각 대상.

* 현황 과수목 및 일부 제시외 건물을 포함하여 매각되는 점.

* 전용 허가 관련 리스크 해소 시, 토지 이용 가치 증대 가능성.

* 주변 농경지 및 자연림으로 둘러싸인 쾌적한 환경.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 495,347,820원 (약 4억 9,535만원) 입니다. 현재 검색된 자료만으로는 주변의 유사 부동산 시세 정보를 정확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반적으로 경매 물건의 경우 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 경쟁률 등을 고려하여 입찰가가 결정됩니다.

따라서, 본 건의 경우 토지 현황 변경에 따른 원상회복 가능성, 미상 임대 관계 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 또한, 법원의 경매 정보 사이트 등을 통해 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크 요인들을 충분히 확인하고 해소한 후, 현 시세 및 경매 시장 동향을 종합적으로 고려하여 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 더욱 상세한 시장 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.