나이스옥션 법원경매 서산 2025타경657 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 470 전 경매

충청남도 당진시 신평면 거산리 470 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경657(서산지원 경매4계). 감정가 321,035,000원, 최저가 110,114,000원. 매각기일은 2026-08-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 657 [1]
소재지	충청남도 당진시 신평면 거산리 470
용도	토지
매각기일	2026.08.12
관할법원	서산지원 경매4계 (041-660-0694)
이용제한	성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역

면적

토지면적	2,245㎡ (679.11평)

금액

감정가	321,035,000원
최저가	110,114,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	11,011,400원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.22	321,035,000원	유찰
2차	2026.05.27	224,724,000원	유찰
3차	2026.07.08	157,306,000원	유찰
4차	2026.08.12	110,114,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 ""거산1리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 농촌지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.
교통상황: 본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '휴경지' 상태임.
인접 도로상태: 본건 북측에 폭 약 3M 내외의 포장도로가 소재하며, 서측으로 폭 약 2M 내외의 비포장도로(진입로)를 통하여 접근가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(신평17 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(신평17 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경657 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 홍성군산림조합 (등기부등본상 을5, 을6, 갑4 권리자)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 470

용도: 전 (농지)

감정가: 321,035,000원

토지 면적: 2,245.00㎡ (약 679.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 1,2 농지취득자격증명 제출요함 (미제출 시 매수보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "거산1리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 원활한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

대체로 사다리형의 평지이며, 현재는 '휴경지' 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 접해 있으며, 서측으로는 폭 약 2미터 내외의 비포장도로(진입로)를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 등기부채권 총액: 309,600,000원

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (홍성군산림조합, 2024-01-05 접수, 309,600,000원)

* 소유권 변동:

* 갑2: 2021-03-10 소유권이전 (김화정)

* 갑3: 2024-01-05 소유권이전 (김정옥, 대물변제)

* 기타 권리:

* 을6: 2024-01-05 지상권설정 (홍성군산림조합, 말소)

* 갑4: 2025-05-28 임의경매개시결정 (홍성군산림조합, 265,266,691원, 말소)

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. (자세한 내용은 물건명세서 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 물건명세서 주요 내용

작성일: 2026-03-18

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권 개요: 해당사항 없음

* 비고: 일괄매각, 목록 1,2 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 당진시 신평면 거산리는 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역입니다. 최근 신평면 일대는 도시재생 사업 추진 및 산업 인프라 확충 계획 등으로 개발 잠재력을 가진 지역으로 평가받고 있습니다. 특히 거산리 인근 지역에서도 도시화 및 생활 SOC 시설 확충 사업 등이 진행되고 있어 점진적인 지역 발전이 기대됩니다.

4.2. 상업 시설

인근에 기본적인 편의시설은 있으나, 대규모 상업 시설은 당진시 중심지 또는 인근 도시로의 접근이 필요할 것으로 보입니다.

4.3. 교통망

신평면은 수도권과 평택-당진항 배후단지 개발 계획으로 교통망이 확충되고 있으며, 서해안고속도로 접근성이 양호한 편입니다. 신설될 교량 사업 등으로 향후 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

물건지 인근 거산1리 마을회관이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 인근 지역을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다. 다만, 종합병원, 대형마트 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 당진시 중심 시가지로의 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

본 물건이 속한 신평면에는 초등학교, 중학교, 고등학교 및 세한대학교 당진캠퍼스가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경

농경지와 임야, 주택이 어우러진 지역 특성상 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 일부 지역에서 불법 폐기물 매립 등 환경 관련 이슈가 보도된 사례가 있어, 주변 환경 조사 시 주의가 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

가장 중요한 리스크 요인입니다. 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급 절차에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다. 일반적으로 농업경영계획서 제출 등이 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 상태

* 기호(1), (2) 토지 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발 시 제한이 있을 수 있습니다 (모든 축종 제한).

6.3. 현황 (휴경지)

본 토지는 현재 '휴경지' 상태로, 실제 경작 또는 개발을 위해서는 별도의 계획 및 노력이 필요합니다.

6.4. 진입로 문제

서측 진입로가 폭 약 2미터 내외의 비포장도로로, 차량 통행 및 개발 시 토지 사용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리에 위치한 농지(전)로서, 감정가는 3억 2천만원대입니다. 매각 대상은 토지이며, 토지 이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있습니다. 주변으로 농경지와 단독주택이 혼재한 농촌 지역이나, 신평면 일대 개발 계획과 교통망 확충 추세를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 본 물건 취득 시 가장 큰 걸림돌은 '농지취득자격증명'의 필수 제출 요건입니다. 이는 농지 투기를 방지하고 경자유전의 원칙을 실현하기 위한 제도로, 자격증명을 발급받지 못할 경우 매수 보증금 몰수라는 큰 위험을 감수해야 합니다. 따라서 입찰 전 반드시 자격증명 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 개발에는 제약이 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 신평면 일대 개발 잠재력: 당진시의 산업 도시 성장 및 교통 인프라 확충에 따른 수혜 예상 지역입니다.

* 농업 경영 또는 투자 목적: 농지로서의 가치와 함께, 향후 계획관리 및 성장관리 구역에서의 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽 (자격증명 취득 시): 농지취득자격증명만 확보된다면, 해당 지역의 농지를 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 321,035,000원입니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 시작되나, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 장단점, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 본 물건의 경우, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 취득 조건이 존재하므로, 이 자격증명 취득 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 자격증명 취득이 어렵거나 불확실한 경우, 입찰가 산정에 신중을 기해야 하며, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획, 위험 감수 수준, 시장 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보