나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11699 [1] 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1824 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상부동산은 충청남도 아산시 배방읍 북수리의 '아산북수초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 다가구주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 성숙중인 주택 및 상가지대입니다.

교통상황

대상부동산까지 중소형 차량의 진출입이 양호하며, 인근으로 버스정류장 및 차량통행이 빈번한 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

등고평탄한 가로장방형의 주상용 건부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로에 접하여 연결되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2019-08-05), 지구단위계획구역(2019-07-12)(배방월천지구),
소로2류(폭 8M~10M)(2019-07-12)(소로(국)2-13)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

바닥포장과 일부 수목은 일반적인 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 건물평가요항표 해당란을 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물로서,

외 벽 : 화강석붙임 마감 등임.
내 벽 : 인테리어 및 벽지, 일부 타일 마감 등임.
바 닥 : 타일 및 강화마루, 데코타일 마감 등임.
창 호 : 하이새시 이중창입니다.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설로 이용중이며, 내역은 아래와 같습니다.

1층 : 근린생활시설 2개호
2층 : 다가구주택 4개호
3층 : 다가구주택 4개호
4층 : 다가구주택 1개호

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, E/V설비 등이 구비되어 있으며, 주택부분(2~4층)은
도시가스에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

특이사항 없습니다.

공부와의 차이

건물의 1층 면적이 등기부등본상 69.9㎥이나 일반건축물대장등본상 기존 64.4㎥에서 '22.3.8일자로 15.95㎥증축되어 80.35㎥이며 일반건축둘대장 등본상 면적을 기준하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기부등본상 4층 전부에 주택임차권이 설정되어 있고 임차보증금은 2.5억원이며, 나머지의 임대사항은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 부동산표시 물건2.의 1층 면적이 부동산등기사항전부증명서상 69.9㎡이나, 공부상 증축되어 80.35㎡임. 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11699 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1824

용도: 근린주택

감정가: 1,385,934,100 원 (약 13억 8593만 4100원)

토지 면적: 260.00㎡ (약 78.65평)

건물 면적: 452.87㎡ (약 137.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 장OO

특이사항: 중복 사건

주의사항: 일괄매각, 건물 1층 면적이 공부상 증축되어 등기부등본상 면적과 차이 발생. 임대차관계 미상의 임차인 존재.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 아산북수초등학교 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트, 학교 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다.

교통 상황: 중소형 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 교통 상황은 무난합니다.

형태 및 이용 상태: 등고 평탄한 가로장방형의 주상용 건물 부지입니다.

인접 도로 상태: 서측 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역(배방월천지구), 소로2류(폭 8M~10M) 접합, 가축사육제한구역입니다.

제시 외 물건: 바닥 포장 및 일부 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

공부와의 차이: 토지 관련하여 특이사항 없습니다.

1.2. 권리 분석

토지 등기부 요약:

소유권 보존(아산시), 소유권 이전(이은영, 주식회사보경) 등기가 있으며, 아산신용협동조합 근저당(804,000,000원)이 말소기준권리이며 말소 예정입니다. 아산세무서장 압류 및 장태연 강제경매 개시 결정 등기(264,598,465원)가 있으며 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 804,000,000원

건물 등기부 요약:

소유권 보존(주식회사보경) 등기가 있으며, 아산신용협동조합 근저당(804,000,000원)이 말소기준권리이며 말소 예정입니다. 장태연 주택임차권(250,000,000원) 및 이동민 주택임차권(5,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정입니다. 아산세무서장 압류 및 장태연 강제경매 개시 결정 등기(264,598,465원)도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,059,000,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 임차인 현황에 다수의 임차인이 기재되어 있으나, 법원 자료상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '임대차관계 미상의 임차인 있음'이라는 특이사항이 존재하므로, 실제 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업자: 2024-01-22

확정일자: 2025-07-10

배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자: 2024-12-13

확정일자: 2024-12-13

배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업자: 2025-02-04

확정일자: 2025-02-04

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자: 2022-09-19

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2021-06-01

확정일자: 2021-06-01

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자: 2024-10-30

확정일자: 2024-10-30

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2021-04-29

확정일자: 2021-04-29

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기됨. 본 임차인은 본 경매의 채권자이기도 합니다.

* 임차인: 전

보증금: 4,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업자: 2024-09-04

확정일자: 2024-09-04

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업자: 2024-01-22

확정일자: 2025-07-10

배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자: 2023-10-31

확정일자: 2025-06-02

배당신고일자: 2025-08-18

대항력: 없음

* 임차인: 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자: 2023-09-07

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 임차인: 하

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자: 2023-11-27

확정일자: 2023-11-27

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자: 2022-11-25

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약상 해당 권리 없음)

비고: 일괄매각, 건물 1층 면적의 공부상 증축 및 임대차관계 미상의 임차인 존재.

1.3. 상권 분석

본 물건은 1층 근린생활시설 2개 호실과 2-4층 다가구주택 9개 호실로 구성된 근린주택입니다. 학교 인근의 지역적 특성상 상가 및 주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 "장미빌라"(다세대, 49.92㎡)의 매매 사례가 2024년 11월 300,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 지역 내 부동산 가치를 파악할 수 있습니다. 다만, 본 물건은 연면적이 452.87㎡에 달하는 대형 근린주택으로, 해당 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다. 본 물건의 감정가(약 13.86억원)는 건물 규모 및 용도를 고려한 것으로 보입니다.

1.4. 생활 정보

단지 인근에 아산북수초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주거 및 상업 지역이 혼합된 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 1층 면적의 공부상 증축으로 인한 등기부등본과의 차이: 69.9㎡(등기부) vs 80.35㎡(공부상)로, 향후 법적, 행정적 절차 진행 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하며, 이로 인한 명도 관련 분쟁 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인과의 관계 및 실제 거주 여부 등은 명확히 확인해야 합니다.

임차인 장태연 권리 관계: 채권자이자 임차인인 장태연 씨의 경우, 250,000,000원의 보증금으로 주택임차권이 등기되어 있습니다. 해당 권리가 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다. (현재 등기부상 말소 예정으로 기재됨)

중복 사건: 중복 사건 표기는 동일 물건에 대해 여러 경매가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있음을 시사하며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 법원 확인이 필요합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 낙찰받아야 하므로, 단독으로 구분하여 매입하거나 처분하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산시 배방읍에 위치한 4층 규모의 근린주택으로, 상가와 주택의 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다. 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편이며, 감정가 또한 물건의 규모를 반영하고 있습니다. 다만, 건물 면적 차이, 미확인 임차인, 그리고 경매 채권자인 동시에 임차인인 장태연 씨의 권리 관계 등 명확한 확인이 필요한 사항들이 잠재적 리스크로 존재합니다. 신중한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 기대: 상가 및 다가구 주택으로 구성되어 있어 공실 위험이 상대적으로 낮고 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지: 주거 및 상업 시설이 발달한 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

대형 근린주택: 면적이 넓은 근린주택으로, 다양한 상업시설 유치 및 주거 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,385,934,100원입니다.

본 물건의 잠재적 리스크(건물 면적 차이, 임차인 관계 불확실성, 중복 사건 등)를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 명시된 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

이에 따라, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1,177,000,000원 ~ 1,316,000,000원

권장 입찰가: 약 1,250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.