나이스옥션 법원경매 서산 2025타경668 [1] 충청남도 당진시 원당동 1251 원당마을 114동 8층805호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경668 [1] 충청남도 당진시 원당동 1251 원당마을 114동 8층805호 아파트 경매

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서산지원 경매6계 2025타경668 | 소재지: 충청남도 당진시 원당동 1251 원당마을 114동 8층805호 | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경668 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 1251 원당마을 114동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

건물면적(전용): 59.10㎡ (약 17.88평)

추정 분양면적: 약 82.64㎡ (약 25평형)

토지면적(지분): 54.11㎡ (약 16.37평)

준공일: 2003.12.02. (철근콘크리트 벽식구조, 13층 중 8층)

1.3. 특이사항 및 주의사항 (권리분석 주요 내용)

본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 토지/건물을 일괄 매각합니다.

가장 중요한 주의사항은 주택임차권자 김창수(을구 순위 7번)의 주택임차권설정등기입니다.

동 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 정확한 배당 금액과 인수 금액을 산정하는 면밀한 권리분석이 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진버스터미널 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 아파트는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

단지내 도로를 통해 인접 공도와의 접근이 용이하며, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.2. 상권 분석

본건이 속한 원당동 일대는 과거 산과 논밭이던 곳에서 당진종합터미널 이전 이후 급격하게 변화하여 새로운 상권이 형성된 지역입니다.

당진버스터미널 서측 인근에 위치하여 상업 시설 접근성이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.3. 생활 정보

교육 환경: 원당마을 아파트는 우수한 교육 환경이 최대 장점 중 하나로 평가받습니다. 초등학교 두 곳, 중학교 두 곳, 고등학교 한 곳 등 총 다섯 개의 학교가 모두 도보 5분 거리에 위치하고 있습니다.

주거 환경: 기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방시설 및 E/V 설비 등이 구비되어 있으며, 전 세대가 남향으로 배치되어 있어 일조권 측면에서도 유리합니다.

혐오 시설: 감정평가서 및 주변 환경 검색 결과, 주위에 대규모 산업시설이나 기피시설 등 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계

본 건의 등기부 상 소유자는 윤OO, 채무자 윤OO, 채권자 김OO입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

주택임차권자 김창수 (대항력 있는 임차인)의 존재가 본 건의 핵심적인 리스크입니다.

주택임차권설정등기(2024. 4. 29.접수)는 말소되지 않을 가능성이 높습니다.

매각으로 인해 임차인이 보증금 전액(금액 미상)을 배당받지 못할 경우, 그 *잔액을 매수인이 인수*해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

입찰 전, 임차인의 보증금액, 확정일자/전입일자 등 대항력 발생 시점을 정확히 파악하여 예상 배당액과 잔여 인수 금액을 철저히 계산해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 2003년 준공된 아파트이나, 당진 버스터미널 인근의 신 상권 지역에 위치하며 도보권 내 다수의 학교가 밀집한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 입지적 장점은 명확합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 *권리상 하자*가 존재하여, 입찰가 산정 시 이 *인수 금액*을 반드시 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 당진버스터미널을 통한 편리한 교통과 상권 접근성, 그리고 도보 통학이 가능한 우수한 학군을 동시에 갖추고 있어 실수요층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

환금성: 중소형 면적(전용 $\text{59.10m}^2$)으로 이루어져 있어 실수요가 두터워 환금성이 양호할 것으로 판단됩니다.

투자 전략: 권리분석을 통해 임차인 인수 금액을 '예상 낙찰가'에서 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 하며, 일반적인 시세 조사 외에 '인수 금액'에 대한 리스크 프리미엄을 적용해야 합니다. 철저한 권리분석 후 보수적인 입찰이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계