나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11715 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 산22-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11715 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 산22-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11715
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 산22-3
• 감정가: 313,464,000원
• 최저가: 219,425,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

천안지원 경매7계 2025타경11715 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 산22-3 | 감정가: 313,464,000원 | 최저가: 219,425,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 보고서는 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 소재 임야(자연림 및 일부 묘지)에 대한 경매 물건의 분석 자료입니다.

사건번호: 천안지원 2025타경11715 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 산22-3

용도: 임야

토지면적: 8,472.00㎡ (약 2,562.90평)

감정가: 313,464,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 '남풍세TG' 남측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 공장, 고속도로 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황은 본건 토지 인근까지 소형차량 접근은 가능하나, 본건 자체는 지적도상 고속도로(천안-논산)에 인접한 **맹지**로서 차량 진출입 및 개발에는 상당한 제약이 따릅니다.

인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 형상은 부정형의 완경사 토지이며, 현황은 '자연림(일부 묘지)'로 이용 중이며, 공부상 지목(임야)과 일부 현황('묘지 등')에 차이가 있습니다.

토지이용계획상 **계획관리지역**, **성장관리계획구역**, **준보전산지** 등에 해당되어 개발 잠재력은 있으나, **접도구역(천안-논산)** 및 **가축사육제한구역** 등의 규제가 복합적으로 적용됩니다.

1.3. 권리 분석 및 특이사항

본건의 소유자와 채무자가 조OO로 동일하며, 채권자는 신OO입니다.

가장 큰 권리상 특이사항이자 리스크는 **분묘기지권** 및 **지상 소재 분묘 5기**의 존재입니다.

감정평가서에 따르면 분묘 5기가 소재하는 것으로 조사되었으며, 토지 면적이 넓어 추가적인 분묘가 존재할 가능성도 언급되고 있습니다.

매각 대상은 토지 매각(토지 지분율 847200)에 한정되어 건물을 포함하지 않습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야 및 공장 등이 혼재된 지역에 위치하며, 주거 밀집 지역이나 상업 지역과는 거리가 있어 사실상 직접적인 상권 형성은 어렵습니다.

주변환경은 고속도로 및 임야에 인접하여 소음 및 환경적인 요소에서 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성은 낮은 것으로 예상됩니다.

인근에는 남풍세TG(남풍세IC)가 있어 광역 교통망(논산천안고속도로, 43번 국도)과의 연계성은 양호하며, 세종특별자치시와 아산시 배방/탕정면 등으로의 접근성 개선 효과도 기대할 수 있습니다.

*혐오시설 유무: 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 본건이 고속도로에 인접하고 주변에 공장이 형성되어 있어 소음 및 환경적 저해 요인이 상존할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

**최대 리스크: 분묘기지권 및 분묘**

현재 지상에 분묘 5기가 소재하며, 이는 **분묘기지권** 성립 여부에 따라 낙찰자가 철거를 요구할 수 없는 심각한 권리상의 제한이 될 수 있습니다.

* **해결 방안:** 입찰 전 현장 조사를 통해 분묘의 개수, 상태, 설치 시기 등을 면밀히 파악하여 분묘기지권 성립 여부를 판단해야 합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 개발에 제한을 받으며, 분묘 이장을 위해서는 복잡한 협의와 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

**개발 리스크: 맹지 및 규제**

본건은 맹지(지적도상 고속도로 인접)이므로 건축 행위를 위한 진입로 확보(도로 개설 등)가 불가능하거나 매우 어렵습니다.

* **해결 방안:** 토지 이용 계획상 개발이 가능한 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역**이나, 맹지이므로 주변 토지(특히 고속도로 인접 토지) 소유주와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적이며, 현실적으로 난이도가 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견**

본건은 감정가 3억대 초반의 임야로, 개발 잠재력이 있는 **계획관리지역**에 속하나, **맹지**라는 치명적인 단점과 **분묘 5기 이상**이라는 중대한 권리상의 하자를 동시에 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 토지 투자를 목적으로 하는 투자자에게는 적합하지 않으며, **특수물건** 투자 경험이 풍부한 전문가에게 적합한 물건입니다.

**투자 포인트**

1. **광역 교통망 인접:** '남풍세TG' 인근에 위치하여 고속도로 접근성이 매우 양호합니다.

2. **개발 가능 용도:** 토지 일부가 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역**에 속하여, 맹지 문제가 해결될 경우 향후 개발(공장, 창고 등)을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. **특수물건 투자 기회:** 맹지, 분묘 등 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 일반적인 시세 대비 저가에 낙찰받을 경우 그 리스크를 상쇄할 수 있는 고수익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 해결 전제)

법원 정보

천안지원 경매7계