나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11754 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 118동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안용암초등학교' 북측 인근 '파크밸리동일하이빌' 단지내 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 18층 아파트내 16층 1602호로서,
외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 마감,
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개호(방4, 거실, 식당/주방, 욕실2, 보조주방/창고, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동서남북 사방으로 소로 또는 중로의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경11754 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 118동 16층1602호

용도: 아파트

감정가: 801,000,000원

토지면적: 89.21㎡ (약 26.9평)

건물면적: 172.57㎡ (약 52.2평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

건축년도: 2011년

1.2. 단지정보

아파트명: 파크밸리 동일하이빌

총 동수: 25동

총 세대수: 964세대

사용승인일: 2011년 02월 11일

주차대수: 2,259대 (세대당 2.34대), 전기차충전기 지하 48대

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안용암초등학교' 북측 인근에 위치한 '파크밸리 동일하이빌' 단지 내 아파트입니다. 부근은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2014년 11월 27일에 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 336,000,000원)입니다.

이후 2025년 5월 22일 오현웅(채권자 오OO)의 강제경매(257,448,677원)가 개시되었으며, 2025년 6월 23일 민현홍의 강제경매(98,194,632원)가 추가로 개시되어 중복 사건으로 진행 중입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 특성

파크밸리 동일하이빌은 2011년에 준공된 대단지 아파트(25개 동, 964세대)로, 용적률 225%, 건폐율 21%를 적용받고 있습니다.

봉서산이 단지 북측에 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 자랑하며, 천안생활체육공원 및 천안삼거리공원도 인근에 있습니다.

4.2. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 경사지붕 18층 아파트 중 16층 1602호이며, 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 보조주방/창고, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

4.3. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

주차 공간이 넉넉하며(세대당 2.34대), 지하에는 48대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

4.4. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 단지는 봉서산의 녹지와 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복 사건

본건은 천안지원 2025타경11754 (1)이며, 2025타경11919와 중복 사건으로 진행 중입니다. 이는 경매 절차 진행 및 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5.2. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 현장 사정으로 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 시장 가격과의 괴리 가능성

최근 유사 면적의 실거래가가 750,000,000원인 반면, 본 건의 감정가는 801,000,000원으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 파크밸리 동일하이빌 아파트로, 172.57㎡(약 52.2평)의 넓은 전용면적을 가진 주거 공간입니다. 천안용암초등학교와 인접해 있으며, 봉서산의 쾌적한 자연환경과 잘 갖추어진 단지 내 편의시설, 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 중복 경매 사건으로 진행 중이며, 임대차 관계 확인이 어려운 점 등은 명도 및 낙찰 후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 서북구의 중심 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 쾌적한 자연환경: 봉서산에 인접하여 도심 속에서 자연을 누릴 수 있는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 대단지 장점: 964세대의 대단지로 관리 효율성이 높고 다양한 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 가격 메리트 확보 가능성: 감정가 대비 시세가 낮으므로, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 801,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5월 12일, 172.569㎡, 11층): 750,000,000원

시장 분석:

유사 면적의 최근 실거래가는 750,000,000원으로, 이는 감정가(801,000,000원) 대비 약 6.4% 낮은 수준입니다.

현재 파악된 정보만으로는 뚜렷한 혐오시설이 주변에 없으며, 오히려 봉서산과 인접한 쾌적한 환경이 장점으로 부각됩니다.

중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 등을 고려하면, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 750,000,000원과 감정가 801,000,000원을 종합적으로 고려하여, 리스크 요인과 향후 가치 상승 가능성을 반영하여 보수적으로 산정합니다.

감정가 대비 10% ~ 15% 할인된 가격을 기준으로, 680,000,000원 ~ 720,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

실거래가와 비슷한 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 경쟁력을 확보하는 전략이 유효합니다.

최종 예상 입찰가: 720,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.