나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20346 [1] 충청남도 논산시 은진면 연서리 201-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20346 [1] 충청남도 논산시 은진면 연서리 201-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경20346
• 주소: 충청남도 논산시 은진면 연서리 201-1
• 용도: 단독주택

논산지원 경매2계 2025타경20346 | 소재지: 충청남도 논산시 은진면 연서리 201-1 | 감정가: 178,128,520원 | 최저가: 178,128,520원 | 용도: 단독주택

1. 논산지원 2025타경20346 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20346 (1)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 연서리 201-1

용도: 단독주택

감정가: 178,128,520원

토지면적: 482.00㎡ (약 145.8평)

건물면적: 76.84㎡ (약 23.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 중복병합사건, 법정지상권 성립 여부 불명.

주의사항:

- 일괄매각. 목록1. 지상 제시외 건물, 수목 포함.

- 목록3. 지상 제시외 수목 포함, 제시외 건물 미포함, 법정지상권 성립 여부 불명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.

- 목록2. 주택 27.70㎡는 "창고" 등으로 이용 중임.

- 목록1.3. 일단지의 "대 및 건부지"로 이용 중이나, 대문은 각각 설치되어 있음.

1.2. 상세 정보

1.2. 1.토지감정요항표

1.2. 1.1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 연서리 소재 "은진면사무소" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

1.2. 1.2.교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단 접근성은 보통시됩니다.

1.2. 1.3.형태 및 이용상태

부정형 평지의 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 1.4.인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

1.2. 1.5.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2017-03-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 1.6.제시목록 외의 물건

사진 용지 및 건물 개황도를 참조하면 제시외 건물, 수목 등이 소재합니다.

1.2. 1.7.공부와의 차이

공부와의 차이는 별무합니다.

1.2. 1.8.기타참고사항

본건 지상에 제시외 건물 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정 평가하였으며, 제시외 건물 및 수목으로 인해 본건 토지의 소유권 행사에 제한받게 되는 경우의 가격은 토지감정명세표의 "비고"란에 별도 표기되었음을 확인하였습니다. 본건 지상의 제시외 건물, 담장, 대문은 인접 토지의 경계에 소재할 수 있어 정확한 위치는 별도의 확인이 필요합니다.

1.2. 2.건물감정평가요항표

1.2. 2.1.건물 구조

2-1): 세멘브록조 스레트지붕 단층 건물 (사용승인일: 1935년)

외벽: 세멘몰탈 마감 등

창호: 목재프레임 창호임.

2-2): 세멘벽돌조 세멘기와지붕 단층 건물 (사용승인일: 1935년)

외벽: 적벽돌 마감 등

창호: 알미늄샤시 창임.

1.2. 2.2.이용상태

2-1): 단독주택

2-2): 단독주택

1.2. 2.3.설비내역

설비내역은 별도로 확인되지 않았습니다.

1.2. 2.4.부합물 및 종물

사진 용지 및 건물 개황도를 참조하면 제시외 건물, 수목 등이 부합물 및 종물로 간주될 수 있습니다.

1.2. 2.5.공부와의 차이

본 건물 중 2-2)는 세멘벽돌조 세멘기와지붕 단층건으로 등재되어 있으나 실제는 적벽돌조 세멘기와지붕 단층 건물입니다.

1.2. 2.6.기타참고사항

임대는 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 은진면 연서리에 위치하며, 은진면사무소 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 서측과 북측으로 각각 약 3미터 폭의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다. 특이사항으로 중복병합사건이며, 가장 중요한 사항은 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점입니다. 또한, 목록3의 경우 제시외 건물은 미포함이며, 최저매각가격이 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임을 명시하고 있어 권리관계에 대한 철저한 분석과 확인이 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본건은 면소재지 내 주택지대에 위치하여 주변 상업시설은 제한적일 것으로 예상됩니다. 은진면사무소 인근에 기본적인 생활 편의시설이 있을 수 있으나, 본격적인 상업 활동이나 편의시설 이용을 위해서는 논산 시내로 이동이 필요할 것으로 보입니다. 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 인근은 농경지가 많아 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 은진면 소재지에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 생활 서비스 이용을 위해서는 차량을 이용하여 논산 시내로 이동하는 것이 편리할 것입니다. 지역 공동체 생활 및 농촌 생활의 이점을 가질 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점이며, 이는 소유권 행사 및 재산권 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 감정가에 포함되지 않은 제시외 건물 및 수목이 다수 소재하여 이로 인한 권리 행사 제한 가능성이 있습니다. 건물 자체의 노후화(사용승인 1935년)로 인해 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 인접 도로의 폭이 약 3미터로 협소하여 차량 통행 및 주차에 불편함이 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 오랜 역사를 가진 단독주택으로, 특히 법정지상권 성립 여부와 다수의 제시외 건물이라는 중대한 법적, 물리적 불확실성을 안고 있습니다. 이러한 요소들이 감정가 산정에 반영되었을 가능성이 높으며, 취득 후 상당한 시간과 비용을 투입하여 법적 문제를 해결하고 건물을 정비해야 할 것으로 예상됩니다. 입지 자체는 조용한 전원생활을 원하는 분들에게는 매력적일 수 있으나, 이러한 위험 요소들을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

법정지상권 문제 및 제시외 건물 관련 위험을 명확히 해소할 수 있다면, 토지의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 오래된 건물 자체를 철거하고 신축하거나, 기존 건물을 리모델링하여 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다. 농촌 지역의 조용한 주거 환경을 선호하거나, 주말 주택, 혹은 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게는 저렴한 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

논산지원 경매2계