나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502549 [1] 세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 6층625호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '나성중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 본건과 유사한 주상복합, 아파트단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층 중 제6층 제625호로서
사용승인일 : 2015.02.24
외벽 : 석붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경502549 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 세종특별자치시 나성동 764번지 세종갤러리밸류시티 6층 625호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 115,000,000원입니다.

토지 면적은 7.52㎡ (약 2.27평)이며, 건물 면적은 24.50㎡ (약 7.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 심OO입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 8층 중 제6층에 위치하며, 2015년 2월 24일에 사용 승인되었습니다.

건축물 표제부 상 주 용도는 아파트(도시형생활주택) 외 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설이며, 총 180세대가 거주하는 건물입니다.

본 물건의 전유 부분 면적은 24.50㎡ (약 7.41평)입니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, '나성중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 유사한 주상복합 및 아파트 단지가 분포하고 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 물건의 서측으로는 노폭 약 40미터 내외의 광로, 동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 상으로는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접하고 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 심OO의 신청에 의한 부동산 강제 경매 사건입니다.

임차인 현황으로는 심정은 씨가 거주 중이며, 보증금 117,000,000원, 차임 0원에 해당합니다.

심정은 씨는 2021년 11월 12일에 전입하였고, 확정일자를 같은 날짜에 받았으며, 배당신고일자는 2025년 5월 26일입니다.

등기부등본 상 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 이는 심정은 씨가 보증금 회수에 있어 법적인 보호를 받을 수 있는 권리를 가졌음을 의미합니다.

다만, 등기부 요약 상 을3 권리(전세권설정, 2021-11-12, 117,000,000원, 심정은)가 '말소'로 기재되어 있고, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

그럼에도 불구하고, '대항력 있음'이라는 명시적인 정보와 함께, 심정은 씨의 전입일자 및 확정일자, 보증금 정보가 제공되고 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금 117,000,000원을 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 세종 나성동은 세종시의 중심 상업지역으로, 풍부한 상업 시설과 행정 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 다수의 주상복합 및 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 탄탄한 편입니다.

주요 편의시설로는 대형마트, 백화점(예정), 영화관, 다양한 음식점 및 카페 등이 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 세종시청, 세종문화예술회관 등 공공기관 및 문화 시설 접근성이 우수하여 직주근접 및 행정 업무 이용에 유리한 입지입니다.

현재까지 파악된 바로는 건물 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 나성중학교가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

주요 도로인 한누리대로(차량 접근성 양호)와 인접해 있으며, 단지 인근 버스정류장을 통해 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변이 현대적인 건축물로 구성된 신도시 지역이므로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 심정은 씨의 존재입니다. 보증금 117,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되며, 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보에 대한 명확한 법리적 검토가 필수적입니다.

세종시 부동산 시장의 변동성과 공급량 변화 또한 시세에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

건축된 지 약 10년이 되어가는 시점에서의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로서, 우수한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖춘 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 상당한 금액이므로, 이에 대한 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 투자의 성패를 가를 핵심 요소가 될 것입니다.

이 리스크 요인만 명확히 해결된다면, 향후 세종시 개발 계획과 함께 시세 상승을 기대해볼 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정 및 상업 중심지에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

* 주변 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 상품.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세는 면적 대비 110,000,000원에서 130,000,000원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 현재 시세 범주의 하단에 위치하고 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 심정은 씨의 보증금 117,000,000원입니다. 만약 이 금액을 낙찰자가 전액 인수해야 한다면, 감정가 수준으로 입찰하는 것은 손실을 감수해야 하는 상황입니다.

따라서, 낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금 117,000,000원을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 및 시세보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다.

권리분석 상 명확한 해석이 필요하나, 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하여, 보증금 금액 이하 또는 그 근처의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 우선적으로 고려하되, 임차인과의 협상, 법률적 검토 결과 등에 따라 조정이 필요합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 외부 시세 조사를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임장 활동, 전문가 상담 등을 통해 더욱 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.