나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2463 [1] 충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 속리산면 사내리 소재 ""속리산터미널"" 서측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택 및 임야가 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시외버스터미널 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 하수처리구역<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도, 사진"" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지 일부 지상에 타인 소유의 건물이 소재하고 있는 것으로 목측되나, 정확한 경계
는 측량을 요함.

- 본건 건물 기호(2)는 인접필지인 사내리 310-2번지와 관련지번으로 공부상 등재되어 있는
바, 경매 진 행 및 응찰시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
외 벽 : 징크판넬, 대리석타일, 스톤코트 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도, 사진"" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물 기호(2)는 인접필지인 사내리 310-2번지와 관련지번으로 공부상 등재되어 있는
바, 경매 진 행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 2 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉤) 각 매각 포함. 목록 1 지상 이동・해체 용이한 제시외 저온저장고 매각 제외. 목록 1 일부 지상에 타인 소유의 건물(지붕)이 소재하고 있는 것으로 목측됨. 정확한 경계는 측량을 요함. 목록 2 인접필지인 사내리 310-2번지와 관련지번으로 공부상 등재됨. 목록 2 옥상에 이동통신사(SK, KT, LG) 소유 및 점유의 통신탑(기지국) 위치해 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행 중인 2025타경2463(1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5번지이며, 도로명 주소는 충청북도 보은군 사내1길 13-4입니다.

본 물건은 다가구주택으로 사용 중이며, 감정평가액은 1,137,322,000원입니다.

토지 면적은 571.00㎡ (약 172.73평)이며, 건물 면적은 521.56㎡ (약 157.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 보OOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 충청북도 보은군 속리산면 사내리 소재 "속리산터미널" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 임야가 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시외버스터미널 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 관광특구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 4월 20일 접수된 보은새마을금고의 근저당권(을2)으로, 해당 권리보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다.

등기부등본 상 모든 후순위 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 1,040,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,187,000,000원입니다.

임차인 현황을 살펴보면 총 19명의 임차인이 등록되어 있습니다.

모든 임차인은 권리분석상 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, KT, LG, SK, 김 , 배 , 유 , 이 등 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상이거나 기재되어 있지 않아, 해당 임차인에 대한 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

부동산 임의경매 채권자는 보은(보은새마을금고)이며, 채권액은 433,985,190원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 속리산 터미널 인근에 위치하여 관광지 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 단독주택과 임야가 분포하여 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 및 관광객 수요를 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 지역 내 유동인구, 관광객 수, 경쟁 업종 현황 등을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 속리산 터미널 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 속리산면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 학군은 아닐 것으로 예상됩니다.

* 환경: 자연경관이 뛰어난 속리산 인근 지역으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지상에 타인 소유의 건물(지붕)이 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 본건 건물 기호(2)가 인접 필지인 사내리 310-2번지와 관련 지번으로 공부상 등재되어 있어, 공부상 오류 또는 경계 불일치 가능성이 있습니다.

* 건물 옥상에 이동통신사(SK, KT, LG) 소유 및 점유의 통신탑(기지국)이 위치하고 있어, 해당 설비의 철거 또는 사용에 대한 법적/실무적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 명도 자체는 수월할 것으로 예상되지만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인들과의 명도 협상 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한 지역이 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 중 이동·해체 용이한 저온저장고는 매각에서 제외되므로, 실제 매각 대상에서 제외되는 부분을 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 속리산면에 위치한 다가구주택으로, 속리산 터미널 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력이 있으나, 토지 일부에 타인 소유 건물 추정, 인접 필지와의 공부상 차이, 옥상 통신탑 설치 등 명확히 확인하고 해결해야 할 복합적인 권리 및 물적 리스크가 산재해 있습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 잠재적 리스크와 명도 과정의 변수들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지로 향후 관광객 증가 및 관련 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인근 교통 인프라(터미널, 버스정류장)를 활용한 임차인 모집이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,137,322,000원입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

잠재적 리스크(토지 경계, 건물 소재, 옥상 통신탑 등)와 명도 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시장 가치 평가와 예상 임대 수익률 분석, 경쟁 물건 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

이 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.