나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51304 [1] 충청북도 청주시 서원구 사직동 12-12 7층 701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 “청주여자중학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 학교, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 바, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제7층 제701호로서,
외벽 : 치장벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 마감 등 임.

이용상태

오피스텔(주거용, 방2, 화장실1, 주방겸 거실1 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51304 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사직동 12-12, 7층 701호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

* 건물면적: 59.40㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 사직동에 위치하며, "청주여자중학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 7층 건물 내 7층 701호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 섀시 창호 마감입니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 방 2개, 화장실 1개, 주방 겸 거실 1개 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 25M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 5월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8)입니다.

* 선순위 임차권: 을구 5번의 주택임차권 (이학성, 보증금 100,000,000원)이 존재합니다. 전입일자는 2022년 9월 30일, 확정일자는 2022년 7월 29일입니다.

* 권리분석 요약:

* 본건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차권 등기가 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 말소기준권리(강제경매)보다 선순위이므로, 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 채권 총액은 100,000,000원이며, 이는 임차인의 보증금과 일치합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 사직동 일대는 청주여자중학교를 비롯한 교육시설과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 오피스텔의 주된 이용 형태가 주거용이므로, 주거 밀집 지역 내 상업 시설의 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 도보권 내에 편의점, 식당, 소매점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 청주여자중학교 및 인근 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리한 위치이며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 확인한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건에는 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 보증금 인수 부담: 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 현재 시장 시세(약 85,000,000원)가 임차인의 보증금(100,000,000원)보다 낮으므로, 배당을 통한 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 잔액 인수 위험을 감수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 청주시 서원구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 환경은 양호한 편이며, 건물 자체의 구조 및 이용 상태 또한 무난합니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 보증금 1억 원의 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 매각으로 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 구조입니다.

* 현재 파악된 최근 매매 사례 가격(8,500만원)이 임차인의 보증금(1억원)보다 낮다는 점은, 매수인이 인수하게 될 보증금 부담이 상당할 수 있음을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 청주시 서원구의 생활권 내에 위치하여 주거용 오피스텔로서의 가치가 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 시장 상황 변화에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 임차인 문제 해결 시 수익성 확보: 임차인과의 원만한 합의 또는 보증금 전액 변제 가능성이 확인될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 116,000,000원이나, 최근 거래 사례를 보면 8,500,000,000원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하며, 이 금액은 최근 시세보다 높습니다.

* 보증금 인수 리스크를 고려할 때, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 임차인 보증금 인수액을 감안하여 낙찰가가 시장가치를 넘어서지 않도록 보수적으로 산정해야 합니다.

* 매우 높은 리스크를 반영하여, 시장 시세인 85,000,000원의 약 40% 수준인 34,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 임차인 보증금 중 상당 부분을 매수인이 인수한다고 가정했을 때의 금액이며, 실제 입찰은 임차인과의 협상 결과 및 배당 예상액 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.