나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51273 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 637-1 한라비발디아파트 803동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 '각리중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상18층 중 제803동 제15층 제1504호로서
(사용승인일 : 2006.05.24)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 (1) : 사다리형의 평지로서 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로와 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각리 637-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률196%이하,높이 최고18층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지(연락처:도시개발과 043-201-2454)), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51273 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 637-1, 한라비발디아파트 803동 15층 1504호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

* 토지면적: 57.03㎡ (약 17.25평)

* 감정가: 286,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2006년 5월 24일

1.1. 건축물대장 정보

* 건물명: 한라비발디아파트

* 총 동수: 26동

* 총 세대수: 1529세대

* 건물층수: 지하 1층, 지상 18층 중 15층

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리에 위치한 오창한라비발디아파트 803동 15층 1504호입니다.

* 주위환경: 본건은 '각리중학교' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 단지 내 도로와 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

2.1. 주변 시설

* 교육시설: 각리중학교, 각리초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 상점, 식당 등을 이용하기 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (구글 지도 기준)

3. 권리분석

* 매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2023.08.11 접수).

* 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 권리분석상 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 을구 8번 순위의 주택임차권입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 28일

* 확정일자: 2021년 12월 9일

* 배당신고일자: 2024년 2월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖춘 상태이며, 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 8번 주택임차권 (김 ).

* 임차인의 보증금 280,000,000원 중, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 오창읍 각리 지역은 오창과학산업단지를 중심으로 형성된 주거 및 상업 지역입니다.

* 단지 인근에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 주거 배후 수요가 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 주거단지 정보 (오창한라비발디아파트):

* 준공년도: 2006년 5월 (약 18년차)

* 총 동수: 26동

* 총 세대수: 1529세대

* 주차 시설: 총 691대 주차 가능 (지하 주차 공간 확보)

* 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 커뮤니티 시설 보유.

* 생활 인프라:

* 교육: 각리중학교, 각리초등학교 등 도보 통학 가능한 교육 시설이 있습니다.

* 교통: 버스 노선이 운행되고 차량 접근성이 양호하여 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 280,000,000원 중, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 예상 투자 수익률을 크게 낮출 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2006년 준공된 아파트로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 오창 지역의 안정적인 주거 단지에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나, 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원 중 잔액 인수 가능성입니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 부담액이 감정가 및 최근 시세를 훨씬 초과할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건은 인수되는 임차보증금 부분을 명확히 파악하고, 그에 따른 투자 수익성을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오창과학산업단지 배후 주거지로서의 안정적인 수요.

* 지역 개발에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력. (단, 임차인 인수 부담을 상쇄할 만한 요인이 필요)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 286,000,000원입니다.

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 15층 매물의 거래가는 200,000,000원 (2026년 7월 3일 거래)으로 확인되었습니다.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 280,000,000원 중 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 인수되는 임차보증금 280,000,000원이 최근 시세인 200,000,000원을 초과하므로, 본건은 낙찰받더라도 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 본건의 현재 시장 가치(최근 시세)를 기준으로 산정합니다.

* 본 건의 실질적인 매수 가치는 (최근 시세) - (인수될 보증금) = 200,000,000원 - 280,000,000원 = -80,000,000원 입니다.

* 이는 이론적으로 입찰가를 0원에 가깝게 책정해야 함을 의미합니다.

* 현실적인 입찰가 산정 기준(최저매각가율 등)을 고려하더라도, 본건은 투자 목적의 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 건의 잠재적 투자 가치가 낮음을 감안하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 50,000,000원입니다.

* 참고: 이 예상 입찰가는 현재 시세와 인수되는 보증금을 고려한 것으로, 낙찰 후 임차인과의 협상 및 배당 결과에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.