나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30468 [1] 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 1084 제3동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 소재 '위가리골마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택 및 소규모 공장시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간 농촌지대 및 마을주변 야산지대로서 제반 입지적 여건은 보통정도임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반차량의 접근이 용이하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로 일단의 공업용 건부지로 이용 중임.
일련번호(8)~(10) : 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측 인근으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3) :계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(군도16호선(소로1-23_비도시))(접합), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(5) :계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(군도16호선(소로1-23_비도시))(접합)
일련번호(6) :계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(군도16호선(소로1-23_비도시))(접합), 접도구역(2023-07-21)<도로법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(7) :계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(군도16호선(소로1-23_비도시))(접합), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(8) :계획관리지역, 접도구역(2023-07-21)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(9) :계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(군도16호선(소로1-23_비도시))(접합), 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(10) :계획관리지역, 접도구역(2023-07-21)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

'평가의견' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) 일반철골구조 일반철골경사지붕 2층 건물로서,
외벽: 외장판넬 마감 등,
내벽: 판넬 마감 등,
창호: 플라스틱프레임 샷시 창호 등,

일련번호(2) 일반철골구조 및 경량철골구조 일반철골경사 및 경량철골경사지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 판넬 마감 등,
창호: 알루미늄 및 플라스틱프레임 샷시 창호 등,

일련번호(4) 일반철골구조 일반철골경사지붕 2층 건물로서,
외벽: 외장판넬 마감 등,
내벽: 판넬 마감 등,
창호: 플라스틱프레임 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) 식당 및 기숙사 등,
일련번호(2) 공장 등,
일련번호(4) 실험실 및 사무실 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 통상의 설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 포함[기계기구 중 2-3(감정평가서상 일련번호3)은 소재불명이며, 2-7~2-11(일련번호7~11)의 기계기구는 2-1(일련번호1)에 포함된 기계기구임]. 목록5,6 지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외함. 목록3,5,6내지12 토지의 경우 인접토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 지적경계는 입찰시 확인 요함. 토지 일부 지상에 대지조성용 석축 및 다수의 수목이 소재하며(수목가격은 토지에 포함하여 평가) 분묘가 소재하는지 여부는 입찰시 확인 요함(분묘가 소재한다면 분묘기지권 성립여지 있음). 목록12 지상에 타인 소유의 자연석 등이 소재하므로 입찰시 확인 요함. 목록12 토지는 세움터 조회 결과 신축신고(최초허가일:2022.08.12., 대지면적: 4,825㎡, 건축면적: 363.46㎡,주용도: 창고시설)를 받아 착공상태인 바 신고 관련사항의 내용 및 유효성 등에 대해서는 별도로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 1.물건 기본정보 : Case number, location, usage, appraisal, areas (m² and pyeong), sale type, creditors, special notes.

2. 입지조건 : Location and surroundings, transport, road access, land use plans/restrictions from appraisal report.

3. 권리분석 : Tenant status (masked, warning for unconfirmed rights), summary of registered rights (land & building), total debt.

4. 상권분석 : General area type, nearby development trends (AI City, urban regeneration, new apartments).

5. 생활정보 : Inferred from rural area description, potential amenities from development projects.

6. 잠재적 리스크 : Specific "주의사항" and "특이사항" points (분묘기지권, boundary issues, excluded items, unconfirmed construction, third-party materials, hazardous waste disposal past issue).

7. 종합 의견 : Summary of pros and cons.

8. 투자 포인트 : Development potential, rural setting with accessibility.

9. 예상 입찰가 : Based on appraisal, risk factors, and market potential. Will state qualitatively.

I will ensure all formatting rules, especially line breaks and list markers, are strictly followed.

The search didn't reveal any major "혐오시설" like landfills or incinerators directly adjacent to the property that are currently operational and problematic, beyond the past incident with industrial waste disposal by a mining company in the same area. The wastewater treatment plant has been upgraded. So, the "혐오시설" section will reflect this finding.

Let's start building the report.1.물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경30468 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 1084 제3동

용도: 근린시설 (현황: 공장, 식당, 기숙사, 실험실, 사무실 등)

감정가: 4,628,758,200원

토지면적: 41,938.00㎡ (약 12,688.02평)

토지지분: 41,938㎡ (약 12,688.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,370.92㎡ (약 414.73평)

건물지분: 1,370.92㎡ (약 414.73평)

건물 제시외면적: 319.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건, 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 소재 '위가리골마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택 및 소규모 공장시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간 농촌지대 및 마을 주변 야산지대로서 전반적인 입지적 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근성은 용이하나, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. KTX진부역 등 주요 교통 거점까지는 차량으로 약 10분 내외의 접근성을 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 대부분 계획관리지역에 해당하며, 일부는 소로1류(폭 10m~12m) 접도구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다 [감정평가서 요약].

* 도로상태: 본건 남동측 인근으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사두완(대표자-최승호)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 호반진부협동조합(대표자-홍선표)

보증금: 300,000원, 차임: 100,000원, 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 없는 임차인이라 할지라도 명도 진행 시 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 말소기준권리(2018-09-28, 중소기업은행 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 4,611,200,000원입니다.

* 건물 등기부: 말소기준권리(2018-09-28, 중소기업은행 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 4,503,200,000원입니다.

* 총 채무액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 9,114,400,000원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

4. 상권분석

* 지역 개발 동향: 본건이 소재한 평창군 진부면 일대는 KTX 진부역 역세권 개발, 평화 AI시티 및 데이터센터 조성 사업, 도시재생사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 진부면은 평창군 내에서도 비교적 번화한 생활권으로 인식되고 있습니다.

* 주변 시설: 농경지, 임야, 농가 주택 등 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지나, 소규모 공장 시설도 혼재되어 있습니다. 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 진부면 소재 하나로마트, 진부면민체육공원, 문화센터 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 진부초·중·고교, 평창군진부도서관 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 자연환경: 오대산, 월정사 등 유명 관광지가 인근에 있어 자연을 즐기기 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으므로, 입찰 시 현장 확인이 필수적입니다.

* 지적 경계 불분명: 토지 일부의 지적 경계가 인접 토지와의 구분이 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 2동이 존재합니다. 또한, 토지 일부에 대지조성용 석축 및 다수의 수목이 소재하며, 수목 가격은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 타인 소유 물건: 목록 12 토지 지상에 타인 소유의 자연석 등이 소재하므로, 입찰 시 확인이 필요합니다.

* 신축 신고 사항: 목록 12 토지에서 창고시설 용도로 신축 신고(2022.08.12. 최초 허가)를 받아 착공 상태인 바, 신고 관련 사항의 내용 및 유효성에 대해 입찰 시 별도 확인이 필요합니다.

* 기계 기구 포함: 제시외 건물 포함, 기계 기구도 매각 대상에 포함되나 일부 소재 불명 및 다른 기구에 포함된 경우 등 사항이 있으니 감정평가서 확인이 필요합니다.

* 산업 폐기물 관련 과거 이력: 과거 인근 지역(진부면 하진부리)에서 토사석광업 업체의 사업장 폐기물(무기성 오니) 불법 처리 관련 보도가 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경 및 토지 이용에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평창군 진부면의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있으며, 토지 면적이 넓고 현재 공장, 식당, 기숙사 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물이 소재하고 있습니다. 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 점은 긍정적입니다.

그러나 분묘기지권, 지적 경계 불분명, 제시외 물건 및 타인 소유 물건 소재, 신축 신고 사항 등 명도 및 토지 이용과 관련된 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 과거 인근에서 산업 폐기물 관련 문제가 발생했던 이력이 있어 주변 환경에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: KTX 진부역 역세권 개발, AI시티 조성, 도시재생사업 등 미래 가치 상승 요인이 풍부합니다.

* 넓은 토지 면적: 41,938㎡(약 12,688평)의 넓은 토지는 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 자연환경 및 접근성: 오대산 등 수려한 자연환경과 함께 KTX를 이용한 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 전체 자산을 통합하여 활용 및 개발이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 46억 287만 58200원이며, 다수의 개발 호재와 넓은 토지 면적이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 지적 경계 불분명, 신축 신고 사항, 과거 산업 폐기물 관련 이력 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 현재 파악된 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 확인된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 본건의 경우 특수 사항들을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 명도 비용, 개발 가능성, 투자 회수 기간 등을 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.