나이스옥션 법원경매 안산 2025타경626 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 2층232호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 2층 232호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건(232호)은 기준시점 현재 인접 호수의 구분건물(231, 233, 234, 234-1호)들과 일체로 경계벽 구분없이 동일 영업장[근린생활시설, 상호:본다빈치뮤지엄Ⅱ(특별전시장)]으로 이용중(기준시점 현재 휴관중)인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 보행자도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재
-본건(232호)은 기준시점(2025.6.11.) 현재 인접 호수의 구분건물(231, 233, 234, 234-1호)들과 일체로 경계벽 구분없이 동일 영업장[근린생활시설, 상호:본다빈치뮤지엄Ⅱ(특별전시장)]으로 이용중(기준시점 현재 휴관중), 원상태로의 복원이 가능한 일시적인 것으로 보임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경626 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 2층232호

용도: 근린상가

감정가: 1,045,000,000원

토지면적: 63.18㎡ (약 19.11평)

건물면적: 88.29㎡ (약 26.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 232호

사용승인일: 2022년 04월 08일

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화 MTV 거북섬" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 수변공원 등이 혼재되어 있습니다. 시화 MTV 거북섬은 시화호 북측 간석지에 조성된 인공섬으로, 해양레저 및 관광의 중심지로 개발되고 있으며, 세계 최대 규모의 인공서핑장인 웨이브파크, 아쿠아펫랜드, 딥다이빙풀 등이 운영 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 북측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 보행자도로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 05월 06일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1, 채권액 840,000,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 840,000,000원입니다.

등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

* 대지권의 목적인 토지에 "공유수면 관리 및 매립에 관한 법률"에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 추후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 법적 검토가 필요합니다.

* 본건(232호)은 기준시점 현재 인접 호수(231, 233, 234, 234-1호)와 경계벽 없이 일체로 동일 영업장(근린생활시설, 상호: 본다빈치뮤지엄Ⅱ(특별전시장))으로 이용 중이었습니다.

* 현재 영업장은 기준시점 현재 휴관 중이며, 원상태로의 복원이 가능한 일시적인 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 시화 MTV 거북섬 지역은 해양레저와 관광을 중심으로 개발되고 있으며, 웨이브파크, 아쿠아펫랜드, 다양한 숙박 및 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구 유입이 기대되는 지역입니다.

4.2. 업종 분석

현재 기준시점(2025.6.11.) 현재 휴관 중인 "본다빈치뮤지엄Ⅱ(특별전시장)"으로 인접 호수들과 통합되어 이용 중이었으며, 이는 근린생활시설에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통(노선버스정류장) 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 대지권의 목적인 토지에 "공유수면 관리 및 매립에 관한 법률"에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여 향후 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 영업장 통합 및 복원 문제: 본건이 인접 호수들과 경계벽 없이 하나의 영업장으로 사용되었고, 현재 휴관 중이므로, 경매 후 원상 복구가 필요한지, 통합 사용으로 인한 권리관계는 어떻게 되는지 등 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미확인: 인수할 임차 보증금은 없으나, 실제 점유하는 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관련 특수성을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화 MTV 거북섬이라는 관광 및 레저 특화 지역에 위치한 근린상가로, 인접 호실들과 통합되어 운영되었던 이력이 있습니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 대지권 관련 별도등기, 통합 영업장 사용으로 인한 복원 문제, 임대 관계 미확인 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 현재 휴관 중인 상태이며, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 추이를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 시화 MTV 거북섬이라는 해양레저 및 관광 특화 지역에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 대규모 상가 활용 가능성: 여러 호실이 통합되어 사용되었던 만큼, 넓은 면적을 활용할 수 있는 업종 유치 시 유리할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,045,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 면밀히 검토해야 합니다.

* 대지권 관련 별도등기의 구체적인 내용과 영향.

* 통합 영업장 상태에 따른 원상 복구 비용 및 가이드라인.

* 현실적인 임대차 관계 조사 및 명도 가능성.

* 주변 상가 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율.

* 시화 MTV 거북섬 지역의 향후 개발 계획 및 상권 활성화 전망.

위 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.