나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52473 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 945-6 거룡하이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본원초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주
위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대
체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 중 4층 401호로서,
외벽 : 대리석 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 남측으로 포장도로(폭 약 6m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 탁지혜의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52473 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 945-6 거룡하이빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,500만원

토지면적: 35.88㎡ (약 10.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 66.64㎡ (약 20.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.

건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호로서, 외벽은 대리석 붙임 등으로 마감되었고 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태

본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본원초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

인접 도로상태

대상 물건 남측으로 포장도로(폭 약 6m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 신원철 근저당권(을7)이며, 본 경매로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리를 제외한 나머지 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따르면, 현재 제시된 정보 상으로는 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(임차권자 탁지혜의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 탁지혜의 승계인)

보증금: 1억 9,400만원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-05

확정일자: 2021-12-08

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

비고: 신청채권자로서 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있어 주된 상업 기능보다는 주거 기능에 집중되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 공동주택 및 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 안산시 상록구 본오동 945-6번지 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자 탁지혜의 승계인으로서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출한 점은 매수인에게 긍정적인 요소이나, HUG 인수조건 변경 및 관련 절차에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

임차권 관련: 임차권자인 탁지혜(승계인: 주택도시보증공사)의 보증금 1억 9,400만원이 전액 변제되지 않더라도 매수인에게 잔존 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었으나, 모든 변제 및 말소 절차가 명확히 마무리되었는지 추가 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 2008년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 초등학교가 있고 교통이 비교적 편리한 입지에 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 권리관계가 명확해 보이는 점이 장점입니다. 다만, 건물의 건축 연도(2008년)를 고려한 관리 상태 및 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용 등을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확해진 권리관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 임차인 관련 인수 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의성: 초등학교 및 버스정류장이 인접하여 주거 생활이 편리한 환경입니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 고려했을 때, 감정가 1억 5,500만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,500만원입니다.

비교 대상 매물 분석 결과, 유사 연식(2009년 준공)의 "준하이츠빌B동" 전용 84.8㎡가 2026년 3월 6일 2억 3,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 271만원/㎡ (약 896만원/평) 입니다.

본 물건의 건물 면적 66.64㎡(약 20.17평)에 이를 적용하면 약 1억 8,080만원 (23,000만원 / 84.8㎡ * 66.64㎡) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

따라서, 최신 거래 사례와 건물의 연식, 그리고 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가(1억 5,500만원)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 약 1억 5,500만원 ~ 1억 7,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. 정확한 시세 판단은 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 유사 사례를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 경매 결과와 다를 수 있습니다.

* 인수 보증금이 0원으로 분석되어 예상 입찰가 산정 시 별도로 제외하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.