나이스옥션 법원경매 안산 2025타경598 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1394-2 영남아파트 409동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""냉정초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주변은 대규모
아파트단지로 인근에 각급학교 및 생활편익시설등이 소재하는등 주위환경 무난함.

교통상황

본건 단지내까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있는등 제반
대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 건물내 1층 104호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 부정형의 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2020-09-29)(보조
간선도로)(접합), 대로2류(폭30m~35m)(2020-09-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경598 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1394-2, 영남아파트 409동 1층 104호

용도: 아파트

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

토지 면적: 60.14㎡ (약 18.19평)

감정가: 242,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOO

건물 준공 연도: 1996년 2월 28일

해당 층수/총 층수: 1층 / 10층

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 냉정초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 있으며, 인근에 각급 학교 및 생활 편익 시설이 소재하여 주위 환경이 무난합니다.

교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건 또한 무난한 편입니다.

도로: 단지 내 포장 도로가 정비되어 있고 외부 공도와 연계됩니다.

토지 이용 계획: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 1월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(138,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑22, 갑23, 갑24 등)는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강유진

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2022년 10월 31일

* 배당신고일자: 2025년 7월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 주거 지역에 속해 있어, 기본적인 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 학교: 냉정초등학교가 남측 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 생활 편익 시설이 존재합니다.

단지 정보:

* 아파트명: 영남아파트 4단지

* 주소: 경기도 시흥시 정왕동 1394-2

* 준공 연도: 1996년

* 총 세대수: 330세대

* 총 층수: 10층

* 주차: 단지 내 총 224대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 절차가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건물 노후: 1996년에 준공된 건물로, 사용 승인 후 약 30년이 경과하여 향후 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 생활에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 존재 여부 및 영향력을 추가로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 영남아파트 4단지 내 아파트입니다. 대규모 아파트 단지에 속해 있어 주거 환경이 안정적이며, 주변에 학교와 생활 편익 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크와 건물의 노후도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이어서 법적으로 안전한 취득이 가능합니다.

* 우수한 생활 인프라: 인근 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

최근 시세 분석:

* 2026년 6월 22일 거래: 244,000,000원 (5층)

* 2026년 6월 24일 거래: 240,000,000원 (8층)

* 2026년 6월 6일 거래: 240,000,000원 (4층)

분석: 최근 6월 거래 사례들을 보면, 본 물건과 동일한 단지 내 유사 면적 아파트들이 240,000,000원에서 244,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 해당 거래들은 4층, 5층, 8층으로, 본 물건의 1층보다 상대적으로 선호도가 높은 층수입니다. 1층이라는 점을 감안하면 시세 대비 낮은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 인수 없음)

예상 입찰가: 최근 실거래가와 1층이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적으로 접근 시: 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원

* 시장 상황 및 경쟁률 고려 시: 약 230,000,000원 ~ 238,000,000원

본 물건의 감정가가 최근 시세와 유사한 수준이므로, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받기 위해서는 현장 조사 및 시장 동향 면밀히 파악 후 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.