나이스옥션 법원경매 안산 2025타경628 [1] 경기도 시흥시 대야동 303-73 아크로힐더테라스 3동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 '서해선 시흥대야역' 북서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 단지형 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 본건 남동측으로 직선거리 약 450m 거리에 서해선 '시흥대야역' 이소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 제3동 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 현황 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중 임.

설비내역

도시가스설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지 남서측에 약 16m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경628 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 시흥시 대야동 303-73 아크로힐더테라스 3동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 418,000,000원

토지면적: 40.33㎡ (약 12.20 평)

토지지분: 40.33㎡ (약 12.20 평)

건물면적: 68.65㎡ (약 20.77 평)

건물지분: 68.65㎡ (약 20.77 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 '서해선 시흥대야역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 단지형 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

남동측으로 직선거리 약 450m 거리에 서해선 '시흥대야역'이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(214,500,000원, 2021-12-17 접수)이며, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

그 외 주식회사 티포스코퍼레이션대부 근저당권(22,500,000원) 및 우리은행 임의경매 개시결정(191,431,528원) 등도 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 237,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이 (전입일자: 2021-12-02)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 임차인이 실제 거주하며 대항력을 갖추었으나 별도의 금전적 보증금이나 차임을 지급하지 않았거나, 소유주와의 특수관계일 가능성 등을 시사합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 현재 제공된 정보상으로는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 서해선 시흥대야역 인근에 위치한 도시형생활주택 단지 내에 소재합니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 확보된 지역입니다. 역세권의 장점과 주거 환경이 결합된 상권입니다.

4.2. 생활 편의시설

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 도시가스, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 위치한 상업시설 및 교통망을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 건물 준공 및 구조

건물명: 아크로힐 더 테라스

준공: 2020년 12월 (건축 허가), 2021년 11월 (사용 승인)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제3동 제3층 제301호

외벽: 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재붙임 마감

내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감

창호: 하이샷시 창호

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 저항의 요인이 될 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 특이사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 근저당권이 말소기준권리이므로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 임차인 현황 정보가 제공된 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년/2021년 준공)에 해당하는 '아크로힐더테라스' 단지 내 도시형생활주택으로, 역세권 입지 등 장점을 보유하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 거주 중이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 특별한 주의가 요구되는 부분입니다. 인수되는 보증금이 없어 재정적 부담은 없으나, 명도 협상 등 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최신 축 연식의 신축급 건물입니다.

* 시흥대야역 역세권이라는 교통 및 입지 이점을 가집니다.

* 아파트 단지 및 근린생활시설 인근으로 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 낙찰 후 명도 리스크 관리만 잘 된다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익이 기대됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가 418,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 직접 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 명도 진행 과정의 난이도 및 추가적인 협상 비용 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 418,000,000원 (감정가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.