나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41918 [1] 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 10층 1017호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""1호선 송탄역"" 동측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 1호선 동탄역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13/지하4층 건물 중 제10층 제1017호로서(사용승인일 2017.05.25),
외벽 : 복합판넬 및 하단 화강석타일, 일부 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(업무시설-오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터설비, 실내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 방송설비, CCTV, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 서하향 완경사된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측, 남측 및 서측으로 왕복3차선, 왕복2차선 및 왕복2차선 내외의 아스콘포
장도로에 접하며, 본건동은 서측으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 243-3 :일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년4월16일 제13960호
-등기원인 : 2024년4월9일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2024카임61)
-임차보증금 : 금100,000,000원, -범위 : 건물의 전부
-임대차계약일자 : 2022년6월30일, -주민등록일자 : 2022년7월1일
-점유개시일자 : 2022년7월1일, -확정일자 : 2022년7월1일
-임차권자 : *** ******-*******

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.7.1. 확정일자 2022.7.1.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.6.1.자 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41918 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 10층 1017호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000 원

토지면적: 4.31 ㎡

토지 지분: 4.3109 ㎡

건물면적: 17.60 ㎡ (약 5.32 평)

건물 지분: 17.6 ㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년

총 층수/해당 층수: 지하 4층, 지상 13층 중 10층

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 신장동 소재 1호선 송탄역 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 원활하며, 1호선 송탄역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 건 건물은 서측으로 진출입이 가능하며, 동측, 남측 및 서측으로 왕복 2~3차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 13층 / 지하 4층 건물 중 제10층 제1017호입니다.

* 사용승인일: 2017년 05월 25일.

* 마감: 외벽은 복합판넬 및 화강석타일, 일부 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감 등입니다. 창호는 알루미늄 새시입니다.

* 설비내역: 위생 급/배수, 개별난방, 도시가스, 엘리베이터, 실내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 방송, CCTV, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역.

* 주요 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 관광특구 (송탄)

* 상대보호구역 (송신초교)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 철도보호지구

2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2025년 05월 15일 접수된 수원지방법원 평택지원 2025타경41918 강제경매 개시결정 (권리자: 주택도시보증공사)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 등기 (갑2, 갑3)

* 주택임차권 등기 (을3)

* 강제경매 등기 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0 원.

* 선순위 임차권: 등기사항전부증명서상 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 2022.7.1. 전입/확정)가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에게 대항할 수 없습니다.

2.1. 임차인 현황

임차인 현황

* 임차인: 김OO (주택도시보증공사 관련 임차인 - 이름 마스킹 처리)

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 07월 01일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항력 없음)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임대차보증금 반환채권 전액을 배당받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. (26.6.1.자 확약서 제출)

3. 상권분석

상권분석

* 주변 시설: 1호선 송탄역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 혐오시설: 해당 정보는 제공되지 않았으나, '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있어 지속적인 소음 발생 가능성이 있습니다.

4. 생활정보

생활정보

* 주거 편의성: 송탄역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편의성: 1호선 송탄역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 소음 공해: 본 건이 위치한 지역은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 비행기 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

* HUG 관련 확약서: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차인 관련 위험은 해소된 것으로 판단되나, 관련 서류의 효력 및 완벽성을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

6. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 송탄역 도보 이용 가능한 우량 입지에 위치합니다.

* 보증금 인수 부담 해소: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 보증금 1억 원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 송탄역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 젊은층이나 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

당초 임차인 문제로 인한 부담이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 권리관계는 매우 안전한 상태입니다.

다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 영향 여부를 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다.

최근 실거래가를 고려하여 합리적인 가격으로 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (전용면적 17.6㎡ 기준):

* 2025년 05월 12일 (7층): 8,500만원

* 2025년 01월 14일 (6층): 6,400만원

* 2026년 06월 01일 (7층): 6,000만원 (특이 거래로 판단됨)

* 본 건 감정가: 8,900만원

* 분석: 2025년 1월 및 5월 실거래가 6,400만원 ~ 8,500만원 사이에서 형성되었습니다. 10층이라는 장점과 2017년 준공 연도를 고려할 때, 8,500만원 수준의 실거래가를 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 감정가는 최근 시세 대비 다소 높은 편입니다. HUG의 인수 보증금 관련 확약서로 인수 부담이 없어, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다.

* 최근 최고 실거래가 8,500만원을 기준으로, 현장 확인 및 시장 상황을 고려하여 7,800만원 ~ 8,300만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.