나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1940 [1] 경기도 하남시 망월동 1125 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지1층피118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경 및 생활편익은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 지1층 피118호로서,
외 벽: 강화유리 및 석재붙임 마감 등.
내 벽: 실내인테리어 및 일부타일 마감 등.
창 호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설(상점)이며, 푸드코트로 이용될 예정이나 현황은 공실입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 지대내 가장형 토지로서, 주상복합 건물의 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 22m, 서측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합), 철도(2015-08-03)(도시철도(정거장2))(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경1940 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1125 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지1층피118호

용도: 판매시설

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 34.87㎡ (약 10.55평)

토지지분: 34.8653㎡ (약 10.55평)

건물면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

건물지분: 35.94㎡ (약 10.87평)

감정가: 546,288,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항

별도등기, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경 및 생활 편익성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 상세

건물은 철골철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 2층 건물 내 지하 1층 피118호입니다. 외벽은 강화유리 및 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 내벽은 실내 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 상세

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 지대 내에 위치한 가장형 토지이며, 주상복합 건물의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로 및 인접 환경

물건 북측으로는 폭 22m, 서측으로는 약 30m, 남측으로는 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.6. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m, 보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 철도(도시철도 정거장 저촉), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등에 속해 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

2.7. 건축물대장 정보

건축물대장상 '미사역 파라곤'으로 표기되며, 해당 호실의 용도는 판매시설(상점)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당(2021-09-24) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 주요 권리 내용

등기부등본상 소유권 보존(2021-08-06), 소유권 이전(2021-09-24, 황지윤), 근저당(2021-09-24, 우리은행, 429,600,000원, 말소기준권리), 임의경매개시결정(2025-05-16, 우리은행, 355,188,221원), 가압류(2025-06-27, 신한카드, 16,411,829원) 등이 기재되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 446,011,829원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태 및 예정

공부상으로는 판매시설(상점)로 등재되어 있으며, 당초 푸드코트로 이용될 예정이었으나 현재는 공실 상태입니다.

4.2. 상권 특성 및 배후수요

미사역 초역세권 상업지역으로, 주변 아파트 단지와 오피스텔 등의 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 또한, 상권 내 보행자 전용도로와 연결되는 핵심 입지로 유동인구 흡수가 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 대중교통 인프라

지하철 5호선 미사역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실 및 수익성 문제

본 물건은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 예상됩니다. 향후 공실 해소를 위한 적극적인 영업 및 관리가 필요합니다.

6.2. 권리관계의 복잡성

'별도등기' 및 '유동화물건'이라는 특이사항은 권리관계가 복잡하거나 추가적인 확인할 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 별도등기는 집합건물 등기부상 토지 권리 관계가 정리되지 않은 경우 표시될 수 있으며, 대부분 경매 절차에서 해당 권리자가 배당받고 말소되지만, 인수 조건이 붙는 경우도 있으므로 등기부 및 매각물건명세서를 철저히 분석해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 관련 규제

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역 등 지정 외에도 철도(도시철도 정거장 저촉) 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있어, 향후 개발이나 이용에 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권의 우수한 입지를 자랑하는 판매시설입니다. 풍부한 배후수요와 역세권의 가치를 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 '별도등기', '유동화물건' 등 특이사항이 있어 권리분석 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권의 희소성 있는 상업시설 물건입니다.

* 향후 미사강변도시의 상권 발전 및 잠재적인 시세 상승이 기대됩니다.

* 권리관계를 명확히 파악하고 현황 공실 리스크를 해소할 수 있다면, 경쟁력 있는 가격에 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 546,288,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 실제 거래 사례, 시장 상황, 예상되는 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, '별도등기'와 '유동화물건'이라는 특이사항으로 인해 추가적인 조사 및 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.